Το φορολογικό καθεστώς Non-Dom της Ελλάδας: Πώς λειτουργεί ο ενιαίος φόρος των 100.000 ευρώ για τους ξένους επενδυτές

Η Ελλάδα φορολογεί τους νέους κατοίκους που πληρούν τις προϋποθέσεις του άρθρου 5Α του Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος με ενιαίο φόρο 100.000 ευρώ ετησίως επί όλων των εισοδημάτων από πηγές του εξωτερικού, για διάστημα έως και δεκαπέντε ετών, σε αντάλλαγμα για επένδυση τουλάχιστον 500.000 ευρώ στη χώρα. Δύο συμπληρωματικά καθεστώτα συμπληρώνουν το πλαίσιο: συντελεστής 7% επί των εισοδημάτων από το εξωτερικό για τους συνταξιούχους (άρθρο 5Β) και απαλλαγή 50% από τον φόρο εισοδήματος για τους επαγγελματίες που μετακομίζουν στην Ελλάδα για να εργαστούν (άρθρο 5Γ). Τα τρία καθεστώτα, τα οποία θεσπίστηκαν μεταξύ 2019 και 2020 και επαναδιατυπώθηκαν στις οδηγίες της φορολογικής αρχής του Νοεμβρίου 2025, κατατάσσουν την Ελλάδα μεταξύ των λίγων ευρωπαϊκών δικαιοδοσιών που εξακολουθούν να προσφέρουν ένα πλήρες καθεστώς κατ’ αποκοπή φόρου, μετά την κατάργηση του αντίστοιχου καθεστώτος από το Ηνωμένο Βασίλειο τον Απρίλιο του 2025.

Ποιοι δικαιούνται τον ενιαίο φόρο των 100.000 ευρώ

Το Άρθρο 5Α απευθύνεται σε άτομα που ήταν φορολογικοί κάτοικοι εκτός Ελλάδας για επτά από τα οκτώ έτη πριν από τη μεταφορά και τα οποία επενδύουν τουλάχιστον 500.000 ευρώ σε ελληνικά ακίνητα, ελληνική επιχείρηση, χρεόγραφα ή μετοχές εταιρείας με έδρα την Ελλάδα. Η επένδυση μπορεί να πραγματοποιηθεί από τον αιτούντα, από στενό συγγενή ή από εταιρεία που ελέγχεται από τον αιτούντα, και πρέπει να ολοκληρωθεί εντός τριών ετών από την υποβολή της αίτησης. Μια μεμονωμένη αγορά κατοικίας πληροί τις προϋποθέσεις: μια βίλα στην Αθηναϊκή Ριβιέρα, στη Μύκονο ή στην Κέρκυρα αξίας άνω των 500.000 ευρώ πληροί από μόνη της τις προϋποθέσεις, ενώ μια αγορά στο όριο των 800.000 ευρώ της «Χρυσής Βίζας» στις εν λόγω περιοχές πληροί ταυτόχρονα τις προϋποθέσεις και των δύο προγραμμάτων.

Οι κάτοχοι άδειας διαμονής για επενδυτική δραστηριότητα, της «Χρυσής Βίζας», απαλλάσσονται εντελώς από την απαίτηση για ξεχωριστή επένδυση, και αυτός είναι ο λόγος για τον οποίο τα δύο προγράμματα συνδυάζονται τόσο συχνά.

Τι καλύπτει ο ενιαίος φόρος

Το ποσό των 100.000 ευρώ καταβάλλεται κάθε φορολογικό έτος, ανεξάρτητα από το ύψος των ξένων εισοδημάτων που καλύπτει: μερίσματα, τόκοι, κεφαλαιακά κέρδη, ενοίκια και επιχειρηματικά κέρδη που πραγματοποιούνται στο εξωτερικό εμπίπτουν όλα στην ενιαία αυτή πληρωμή, και τα εισοδήματα αυτά δεν δηλώνονται ούτε φορολογούνται περαιτέρω στην Ελλάδα. Τα εισοδήματα που προκύπτουν στην Ελλάδα, συμπεριλαμβανομένων των ενοικίων από ελληνικό ακίνητο, φορολογούνται σύμφωνα με τους συνήθεις κανόνες.

Το καθεστώς επεκτείνεται στα μέλη της οικογένειας, με επιπλέον 20.000 ευρώ ετησίως για κάθε ένα. Δικαιούχοι είναι οι σύζυγοι, οι σύντροφοι σε σύμφωνο συμβίωσης, τα παιδιά και οι γονείς, ενώ ένας συγγενής μπορεί να προστεθεί είτε εξαρχής είτε σε μεταγενέστερο έτος για το υπόλοιπο της διάρκειας. Οι δικαιούχοι απολαμβάνουν επίσης απαλλαγή από τον ελληνικό φόρο κληρονομιάς και δωρεάς για περιουσιακά στοιχεία που βρίσκονται στο εξωτερικό.

Το καθεστώς ισχύει για δεκαπέντε φορολογικά έτη από το έτος υποβολής της αίτησης και διατηρείται με την πλήρη καταβολή του ενιαίου φόρου κάθε έτος. Η μη καταβολή του φόρου συνεπάγεται τη λήξη του καθεστώτος από το εν λόγω έτος, ενώ ο φορολογούμενος μπορεί επίσης να αποχωρήσει οικειοθελώς ανά πάσα στιγμή.

Χρονοδιάγραμμα και διαδικασία

Η αίτηση υποβάλλεται στη φορολογική αρχή (ΑΑΔΕ) έως τις 30 Σεπτεμβρίου, μέσω της πλατφόρμας «Οι αιτήσεις μου» στο myAADE, με συστημένη επιστολή ή αυτοπροσώπως. Όσοι μεταφέρουν τη φορολογική τους κατοικία στην Ελλάδα έως και τις 2 Ιουλίου μπορούν να υποβάλουν αίτηση για το έτος άφιξης ή για το επόμενο έτος· όσοι φτάνουν μετά τις 2 Ιουλίου μπορούν να υποβάλουν αίτηση μόνο για το επόμενο έτος. Η αίτηση γίνεται δεκτή ακόμη και αν δεν συνοδεύεται από τον πλήρη φάκελο, ενώ τα δικαιολογητικά μπορούν να υποβληθούν έως τις 31 Οκτωβρίου του ίδιου έτους. Ο φάκελος περιλαμβάνει αποδεικτικά στοιχεία ότι τα επενδυτικά κεφάλαια μεταφέρθηκαν σε ελληνικό χρηματοπιστωτικό ίδρυμα. Ο ενιαίος φόρος καταβάλλεται εφάπαξ έως την τελευταία εργάσιμη ημέρα του Δεκεμβρίου. Οι ημερομηνίες αυτές ισχύουν από τότε που ο Νόμος 5313/2026 τροποποίησε το άρθρο 5Α με ισχύ από τις 25 Ιουνίου 2026 και η Απόφαση Α.1147/2026 της ΑΑΔΕ αντικατέστησε τη διαδικασία του 2020· η προηγούμενη προθεσμία υποβολής της 31ης Μαρτίου και η ημερομηνία πληρωμής τον Ιούλιο δεν ισχύουν πλέον, ενώ τα ποσά, το επενδυτικό όριο και η δεκαπενταετής διάρκεια παραμένουν αμετάβλητα. Η προθεσμία για το φορολογικό έτος 2026 έληξε στις 30 Σεπτεμβρίου 2026· η επόμενη είναι στις 30 Σεπτεμβρίου 2027.

Η αξία του καθεστώτος εξαρτάται από τον τρόπο με τον οποίο η χώρα καταγωγής του αιτούντος αντιμετωπίζει το κατ’ αποκοπή ποσό στο πλαίσιο της σύμβασης αποφυγής διπλής φορολογίας που έχει συνάψει με την Ελλάδα. Ένας φορολογικός σύμβουλος και στις δύο δικαιοδοσίες διευθετεί το ζήτημα αυτό πριν από τη μετεγκατάσταση, ενώ ένας Έλληνας δικηγόρος αναλαμβάνει παράλληλα τις διατυπώσεις διαμονής και την απόκτηση του ακινήτου· η ίδια η αγορά ακολουθεί τα εννέα νομικά στάδια κάθε ελληνικής συναλλαγής, ενώ η χρηματοδότηση, όπου χρησιμοποιείται, ακολουθεί τους κανόνες που περιγράφονται στο άρθρο «Πώς να χρηματοδοτήσετε την αγορά βίλας στην Ελλάδα».

Το καθεστώς του 7% για τους αλλοδαπούς συνταξιούχους (Άρθρο 5Β)

Οι συνταξιούχοι που λαμβάνουν σύνταξη από το εξωτερικό και είχαν φορολογική κατοικία εκτός Ελλάδας για πέντε από τα έξι προηγούμενα έτη μπορούν να επιλέξουν έναν ενιαίο συντελεστή 7% επί του συνόλου των εισοδημάτων τους από πηγές του εξωτερικού, και πάλι για δεκαπέντε έτη. Η μεταφορά πρέπει να προέρχεται από χώρα με οποία η Ελλάδα έχει συνάψει συμφωνία διοικητικής συνεργασίας, ενώ δεν απαιτείται καμία επένδυση. Σύμφωνα με την Απόφαση Α.1192/2026 της ΑΑΔΕ, η αίτηση υποβάλλεται έως τις 31 Οκτωβρίου του έτους άφιξης ή του επόμενου έτους (μόνο του επόμενου έτους για αφίξεις μετά τις 2 Ιουλίου), τα δικαιολογητικά μπορούν να υποβληθούν έως τις 30 Νοεμβρίου, και ο φόρος 7% καταβάλλεται εφάπαξ έως την τελευταία εργάσιμη ημέρα του Δεκεμβρίου. Η ανταπόκριση ήταν μεγαλύτερη μεταξύ των συνταξιούχων από την Ιταλία, την Κύπρο, την Πορτογαλία και τη Βόρεια Ευρώπη, πολλοί από τους οποίους εγκαθίστανται στην Κέρκυρα, την Πάρο ή στις ακτές της Πελοποννήσου.

Η απαλλαγή κατά 50% για επαγγελματίες που μετακομίζουν (Άρθρο 5Γ)

Οι μισθωτοί και οι αυτοαπασχολούμενοι επαγγελματίες που μετακομίζουν στην Ελλάδα από κράτος της ΕΕ ή του ΕΟΧ, ή από χώρα με συμφωνία συνεργασίας, καταβάλλουν φόρο εισοδήματος μόνο επί του μισού του εισοδήματός τους από εργασία ή επιχειρηματική δραστηριότητα στην Ελλάδα για επτά χρόνια. Οι προϋποθέσεις είναι πέντε χρόνια διαμονής στο εξωτερικό κατά τα έξι προηγούμενα έτη, η ανάληψη νέας θέσης εργασίας σε ελληνικό εργοδότη (ή στο ελληνικό κατάστημα αλλοδαπής εταιρείας) ή η έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας στην Ελλάδα, καθώς και η δηλωμένη πρόθεση παραμονής για τουλάχιστον δύο χρόνια. Η απαλλαγή καταργεί επίσης τη φορολογία του τεκμαρτού εισοδήματος για την κατοικία και τα αυτοκίνητα του αιτούντος. Οι αιτήσεις υποβάλλονται μέσω της πλατφόρμας myAADE έως το τέλος του έτους κατά το οποίο αρχίζει η εργασία.

Φόροι ακινήτων που εξακολουθεί να καταβάλλει ένας νέος κάτοικος

Ο ενιαίος φόρος καλύπτει τα εισοδήματα· τα έξοδα ιδιοκτησίας ακινήτου στην Ελλάδα παραμένουν. Ο φόρος μεταβίβασης σε περίπτωση μεταπώλησης ανέρχεται στο 3,09% της υψηλότερης μεταξύ της τιμής και της αντικειμενικής αξίας. Τα νεόδμητα διαμερίσματα και οι βίλες πωλούνται με τον ίδιο συντελεστή 3,09%, ενώ ισχύει η αναστολή του ΦΠΑ 24%, η οποία επί του παρόντος λήγει στις 31 Δεκεμβρίου 2026. Ο ετήσιος φόρος ακίνητης περιουσίας, ο ΕΝΦΙΑ, καθορίζεται ανά ζώνη και επιφάνεια και επιβάλλει συμπληρωματική επιβάρυνση σε ακίνητα με αντικειμενική αξία άνω των 400.000 ευρώ. Τα εισοδήματα από ενοίκια ελληνικών ακινήτων φορολογούνται με συντελεστές που κυμαίνονται από 15% έως 45% ανάλογα με τις φορολογικές κλίμακες, ενώ ο φόρος κεφαλαιουχικών κερδών από μεταπώληση παραμένει σε αναστολή έως το 2026. Ο πλήρης κατάλογος των δαπανών απόκτησης παρατίθεται στο άρθρο «Μπορούν οι αλλοδαποί να αγοράσουν ακίνητα στην Ελλάδα;»

Μια αλλαγή διαφαίνεται στον ορίζοντα. Στη Διεθνή Έκθεση Θεσσαλονίκης τον Σεπτέμβριο του 2026, ο Πρωθυπουργός ανακοίνωσε την επιβολή φόρου μεταβίβασης 15% στις αγορές κατοικιών από υπηκόους χωρών εκτός ΕΕ και ΕΟΧ, ο οποίος αναμένεται να τεθεί σε ισχύ από τα μέσα του 2027, με εξαιρέσεις που έχουν προαναγγελθεί για τους μακροχρόνιους κατοίκους και τα άτομα ελληνικής καταγωγής. Το μέτρο αναμένει τη σύνταξη σχετικού νομοσχεδίου. Οι αγοραστές από τις Ηνωμένες Πολιτείες, το Ηνωμένο Βασίλειο, την Ελβετία και τις χώρες του Κόλπου που σκοπεύουν να αγοράσουν ακίνητα στην Ελλάδα έχουν ένα σαφές κίνητρο να ολοκληρώσουν τη συναλλαγή τους εντός του 2026 ή κατά το πρώτο εξάμηνο του 2027.

Γιατί η Ελλάδα προσελκύει τώρα υποψήφιους για το καθεστώς non-dom

Το Ηνωμένο Βασίλειο κατάργησε το καθεστώς non-dom τον Απρίλιο του 2025, η Ιταλία διπλασίασε τον ενιαίο φόρο στα 200.000 ευρώ το 2024 και η Πορτογαλία έκλεισε το καθεστώς NHR για νέους αιτούντες την ίδια χρονιά. Ο ελληνικός ενιαίος φόρος των 100.000 ευρώ για δεκαπέντε χρόνια, χωρίς ελάχιστη διάρκεια παραμονής, και ένας τρόπος ζωής που περιστρέφεται γύρω από την Αθηναϊκή Ριβιέρα, τις Κυκλάδες και το Ιόνιο, έχουν μετατρέψει μια φορολογική διάταξη σε απόφαση μετεγκατάστασης. Η Greece Sotheby’s International Realty συνεργάζεται με τους εισερχόμενους κατοίκους και τους συμβούλους τους από την πρώτη κιόλας συνομιλία και προσκαλεί τους αγοραστές να ανακαλύψουν τα σπίτια που θα εδραιώσουν αυτή την απόφαση. Η άποψη της εταιρείας σχετικά με την τάση αυτή παρουσιάζεται στο άρθρο «Γιατί ο παγκόσμιος πλούτος επιλέγει την Ελλάδα: Αγοραστές non-dom στα στοιχεία μας».

Συχνές ερωτήσεις

Ποιο είναι το ελληνικό φορολογικό καθεστώς non-dom για ξένους επενδυτές;
Άρθρο 5Α του Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος: ένα κατ’ αποκοπή ποσό 100.000 ευρώ ετησίως επί όλων των εισοδημάτων από πηγές του εξωτερικού για διάστημα έως και δεκαπέντε ετών, για φυσικά πρόσωπα που ήταν φορολογικοί κάτοικοι του εξωτερικού για επτά από τα οκτώ προηγούμενα έτη και επενδύουν τουλάχιστον 500.000 ευρώ στην Ελλάδα εντός τριών ετών. Τα μέλη της οικογένειας εντάσσονται με 20.000 ευρώ το καθένα· οι κάτοχοι «Χρυσής Βίζας» εξαιρούνται από την προϋπόθεση της επένδυσης.

Ποιοι φόροι ή τέλη ισχύουν για τα πολυτελή ακίνητα στην Ελλάδα;
Φόρος μεταβίβασης 3,09% στις μεταπωλήσεις (και στις νέες κατασκευές, ενώ η αναστολή του ΦΠΑ ισχύει έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026), συμβολαιογραφικά και νομικά έξοδα περίπου 1% έως 1,5% το καθένα συν ΦΠΑ, τέλος καταχώρισης στο Κτηματολόγιο περίπου 0,5%, ετήσιος ENFIA που καθορίζεται ανά ζώνη και επιφάνεια, και φόρος εισοδήματος 15% έως 45% επί των εισοδημάτων από ενοίκια στην Ελλάδα. Για το 2027 έχει ανακοινωθεί φόρος μεταβίβασης 15% για υπηκόους χωρών εκτός ΕΕ/ΕΟΧ.

«Golden Visa» ή «non-dom»: ποιο ισχύει για μένα;
Η «Golden Visa» είναι άδεια διαμονής που χορηγείται για επένδυση σε ακίνητο ύψους 800.000 ευρώ ή 400.000 ευρώ, ανάλογα με την τοποθεσία, χωρίς να συνεπάγεται φορολογικές επιπτώσεις από μόνη της. Το καθεστώς non-dom αποτελεί φορολογική επιλογή για όσους μεταφέρουν τη φορολογική τους κατοικία στην Ελλάδα. Πολλοί αγοραστές διαθέτουν και τα δύο: η αγορά στο πλαίσιο της «Golden Visa» πληροί τα επενδυτικά κριτήρια του καθεστώτος non-dom.

Τα στοιχεία αντανακλούν τις κατευθυντήριες οδηγίες της AADE όπως ισχύουν τον Οκτώβριο του 2026· ανεξάρτητοι φορολογικοί και νομικοί σύμβουλοι επιβεβαιώνουν τη θέση κάθε αγοραστή.