Πώς να χρηματοδοτήσετε την αγορά μιας βίλας στην Ελλάδα ως ξένος αγοραστής

ΜΠερισσότερο από τα τρία τέταρτα των αγορών ακινήτων από αλλοδαπούς στην Ελλάδα πληρώνονται σε μετρητά, και για καλό λόγο: οι ελληνικές τράπεζες χορηγούν δάνεια σε μη κατοίκους για το 50% έως 65% της αξίας, αποκλειστικά σε ευρώ, ενώ η έγκριση του πιστωτικού φακέλου διαρκεί από έναν έως τρεις μήνες. Οι διεθνείς αγοραστές που επιθυμούν χρηματοδότηση επιλέγουν επομένως μεταξύ τεσσάρων τρόπων: ένα ελληνικό στεγαστικό δάνειο, χρηματοδότηση με εγγύηση περιουσιακών στοιχείων στη χώρα καταγωγής τους, μια δάνειο τύπου «Lombard» ή δάνειο με εγγύηση τίτλων από ιδιωτική τράπεζα, ή ένα πρόγραμμα σταδιακών πληρωμών από τον κατασκευαστή για μια νέα κατασκευή. Κάθε επιλογή έχει τη θέση της, και η επιλογή εξαρτάται από το νόμισμα, το χρονοδιάγραμμα και το αν η «Χρυσή Βίζα» αποτελεί μέρος του σχεδίου.

Τι προσφέρουν οι ελληνικές τράπεζες στους μη κατοίκους

Τρεις από τις τέσσερις συστημικά σημαντικές τράπεζες χορηγούν δάνεια σε αγοραστές που διαμένουν στο εξωτερικό. Η Eurobank χορηγεί δάνεια έως το 65% της χαμηλότερης μεταξύ της τιμής και της εκτιμηθείσας αξίας, με σταθερό αρχικό επιτόκιο περίπου 2,9% για τα πρώτα έτη και διάρκεια έως δεκαπέντε έτη. Η Alpha Bank χορηγεί δάνεια έως και 70% σε κατοίκους της ΕΕ και από 50% έως 65% σε αγοραστές από χώρες εκτός ΕΕ, με διάρκεια από είκοσι έως είκοσι πέντε έτη, με περιόδους σταθερού επιτοκίου από ένα έως είκοσι έτη που ξεκινούν κοντά στο 2,7% και ένα συνολικό ετήσιο πραγματικό επιτόκιο (APR) που κυμαίνεται γύρω στο 4% όταν συμπεριληφθούν τα έξοδα, η ασφάλιση και η νόμιμη εισφορά 0,12%. Η Τράπεζα Πειραιώς περιορίζει τα δάνεια προς μη κατοίκους στο 55% περίπου της αξίας και καθορίζει τις τιμές για κάθε περίπτωση ξεχωριστά στο κατάστημα. Η Εθνική Τράπεζα της Ελλάδος προορίζει τα στεγαστικά της προϊόντα αποκλειστικά για φορολογικούς κατοίκους της Ελλάδας.

Τα κυμαινόμενα επιτόκια βασίζονται στο Euribor τριών μηνών συν ένα περιθώριο περίπου 1,8 έως 2,5 ποσοστιαίων μονάδων, γεγονός που το 2026 τοποθετεί το μεταβλητό κόστος ενός δανείου για μη κατοίκους μεταξύ 3,5% και 5,5% ετησίως. Ο δανειολήπτης είναι γενικά τουλάχιστον 25 ετών και αποπληρώνει πλήρως το δάνειο έως την ηλικία των 75 ετών, οπότε ένας 55χρονος αγοραστής έχει διάρκεια δανείου είκοσι ετών, ενώ ένας 65χρονος δέκα ετών. Η χορήγηση του δανείου γίνεται σε ευρώ, και το εισόδημα σε άλλο νόμισμα υπολογίζεται με έκπτωση 10% έως 15%.

Το αρχείο που απαιτεί η τράπεζα

Η αίτηση βασίζεται στις ίδιες δύο διατυπώσεις με την ίδια την αγορά: έναν ελληνικό ΑΦΜ και έναν ελληνικό τραπεζικό λογαριασμό, όπως περιγράφεται στο άρθρο «Μπορούν οι αλλοδαποί να αγοράσουν ακίνητα στην Ελλάδα;». Σε αυτά, η τράπεζα προσθέτει ένα διαβατήριο, αποδεικτικό διεύθυνσης, φορολογικές δηλώσεις των τελευταίων δύο έως τριών ετών, πρόσφατες αποδείξεις μισθού ή βεβαίωση απασχόλησης (λογιστικά στοιχεία τριών ετών για τους αυτοαπασχολούμενους), τραπεζικά εκκαθαριστικά των τελευταίων έξι έως δώδεκα μηνών, κατάλογο περιουσιακών στοιχείων και υποχρεώσεων, καθώς και πιστωτική έκθεση από τη χώρα καταγωγής. Κάθε ξένο έγγραφο μεταφράζεται και φέρει αποστολή. Οι τράπεζες αξιολογούν την προέλευση, τη σταθερότητα και τη δικαιοδοσία του εισοδήματος, περιορίζουν τις αποπληρωμές στο 30% έως 40% του καθαρού εισοδήματος και απαιτούν ελάχιστο εισόδημα περίπου 30.000 ευρώ ακόμη και για μικρά δάνεια. Ένας αγοραστής που έχει ήδη σχέση με ελληνική τράπεζα ή του οποίου ο δικηγόρος προετοιμάζει τον φάκελο πριν από την επιλογή του ακινήτου, εξοικονομεί εβδομάδες.

Το δάνειο, καθώς και η αγορά, συνεπάγονται έξοδα: τέλος επεξεργασίας από 400 έως 750 ευρώ, εκτίμηση αξίας από 300 έως 800 ευρώ, καταχώριση της προ-εγγραφής υποθήκης σε ποσοστό περίπου 1% του δανείου, καθώς και υποχρεωτική ασφάλιση κτιρίου. Η προέγκριση διαρκεί περίπου μία εβδομάδα· η πλήρης έγκριση διαρκεί τρεις έως πέντε εβδομάδες για τους αιτούντες από την ΕΕ και πέντε έως επτά για τους υπόλοιπους, ενώ η εκταμίευση ακολουθεί την υπογραφή της πράξης, το τελευταίο από τα εννέα νομικά στάδια.

Χρηματοδότηση από την πατρίδα

Για πολλούς αγοραστές, η πιο αποτελεσματική μόχλευση επιτυγχάνεται εκεί όπου βρίσκονται ήδη τα περιουσιακά τους στοιχεία και το πιστωτικό τους ιστορικό. Μια υποθήκη ή μια δανειακή διευκόλυνση με εξασφάλιση της αξίας της κύριας κατοικίας στο Λονδίνο, τη Νέα Υόρκη ή τη Γενεύη προσφέρει συνήθως το 70% έως 85% της αξίας του ακινήτου αυτού, με τα επιτόκια της τοπικής αγοράς, στο νόμισμα του ίδιου του αγοραστή, χωρίς να καταχωρίζεται καμία ελληνική εγγύηση. Στη συνέχεια, το ακίνητο στην Ελλάδα αγοράζεται εξ ολοκλήρου, γεγονός που ενισχύει τη διαπραγματευτική θέση του αγοραστή, καταργεί τον όρο της εκτίμησης και διατηρεί την ημερομηνία ολοκλήρωσης της συναλλαγής υπό τον έλεγχο του αγοραστή. Ο κίνδυνος συναλλαγματικής ισοτιμίας συνδέεται με το δάνειο και όχι με το περιουσιακό στοιχείο, ένα θέμα που αξίζει να διευθετηθεί με έναν σύμβουλο συναλλάγματος όταν το νόμισμα αναφοράς είναι η στερλίνα ή το δολάριο.

Δανειοδότηση από τις τράπεζες Lombard και τις ιδιωτικές τράπεζες

Οι αγοραστές που διαθέτουν επενδυτικά χαρτοφυλάκια λαμβάνουν δάνεια με αυτά ως εγγύηση. Μια πιστωτική γραμμή τύπου Lombard, η οποία εξασφαλίζεται με τίτλους και χορηγείται από την ιδιωτική τράπεζα του αγοραστή σε ευρώ ή στο νόμισμα της χώρας του, εγκρίνεται μέσα σε λίγες ημέρες, με επιτόκιο κοντά στο διατραπεζικό επιτόκιο συν ένα περιθώριο, και επιτρέπει στο χαρτοφυλάκιο να παραμείνει επενδυμένο. Αυτή είναι η μέθοδος που χρησιμοποιούν κυρίως οι αγοραστές με εξαιρετικά υψηλή καθαρή θέση για ακίνητα αξίας άνω των μερικών εκατομμυρίων ευρώ, ακριβώς επειδή δεν απαιτεί ελληνικό πιστωτικό ιστορικό ούτε υποθήκη επί της βίλας. Ορισμένοι αγοραστές συνδυάζουν τις δύο λύσεις: μια δανειακή γραμμή τύπου Lombard για γρήγορη ολοκλήρωση της αγοράς, η οποία αναχρηματοδοτείται δύο έως τέσσερα χρόνια αργότερα με ελληνική υποθήκη, μόλις το ακίνητο περιέλθει στην κατοχή τους και εκτιμηθεί η αξία του.

Όροι για τους κατασκευαστές σχετικά με τις νέες κατασκευές

Οι νεόδμητες βίλες και οι κατοικίες επώνυμων εταιρειών πωλούνται συχνά με σταδιακές πληρωμές: προκαταβολή κατά τη σύναψη της προκαταρκτικής σύμβασης, δόσεις ανάλογα με τα στάδια της κατασκευής και το υπόλοιπο κατά την παράδοση. Ορισμένοι κατασκευαστές προσφέρουν άτοκες δόσεις για διάστημα ενός έως πέντε ετών μετά την παράδοση, για το ήμισυ της τιμής ή και περισσότερο, με τη μεταβίβαση της κυριότητας να πραγματοποιείται κατά την ολοκλήρωση του έργου ή κατά την τελική πληρωμή, όπως έχει συμφωνηθεί. Οι όροι αυτοί διαπραγματεύονται και καταγράφονται στην προκαταρκτική συμβολαιογραφική σύμβαση και αξίζει να συγκριθούν με τη τραπεζική χρηματοδότηση με βάση το συνολικό κόστος. Τα τρέχοντα προγράμματα παρατίθενται στην ενότητα «Νέες κατασκευές».

Ο κανόνας της «Χρυσής Βίζας» σχετικά με τη λήψη δανείων

Ο αγοραστής που προτίθεται να υποβάλει αίτηση για τη «Χρυσή Βίζα» καταβάλλει το απαιτούμενο ποσό —800.000 ευρώ στην Αττική, τη Μύκονο, τη Σαντορίνη και τα μεγαλύτερα νησιά ή 400.000 ευρώ αλλού— από ιδίους πόρους μέσω τραπεζικού εμβάσματος, χωρίς να έχει καταχωρηθεί υποθήκη επί του ακινήτου. Η χρηματοδότηση επιτρέπεται μόνο για το ποσό που υπερβαίνει το κατώτατο όριο ή για άλλα ακίνητα που περιλαμβάνονται στο χαρτοφυλάκιο του αγοραστή. Οι αγοραστές που έλαβαν δάνειο για την αγορά μπορούν να πληρούν τις προϋποθέσεις αργότερα, αποπληρώνοντας το δάνειο και υποβάλλοντας αίτηση με τον τίτλο ιδιοκτησίας ελεύθερο από βάρη. Οι αγοραστές που μεταφέρουν επίσης τη φορολογική τους κατοικία θα βρουν σύγκριση των δύο προγραμμάτων στο φορολογικό καθεστώς της Ελλάδας για τους μη κατοίκους.

Επιλογή της διαδρομής

Μια ελληνική υποθήκη ταιριάζει σε αγοραστές που επιθυμούν το χρέος σε ευρώ να αντιστοιχεί σε περιουσιακό στοιχείο σε ευρώ και ικανοποιούνται με μόχλευση 50% έως 65% και χρονοδιάγραμμα τριών μηνών. Η χρηματοδότηση από τη χώρα καταγωγής ή η χρηματοδότηση τύπου «Lombard» ταιριάζει σε αγοραστές που δίνουν προτεραιότητα στην ταχύτητα και τη διαπραγματευτική ισχύ και διαθέτουν ήδη την εξασφάλιση. Οι όροι των κατασκευαστών ταιριάζουν σε αγοραστές νέων κατοικιών που προτιμούν να πληρώνουν καθώς προχωρά η κατασκευή. Greece Sotheby’s International Realty Παρουσιάζει στους αγοραστές τους υπεύθυνους πελατειακών σχέσεων των ελληνικών τραπεζών που χειρίζονται δάνεια προς μη κατοίκους, ειδικούς σε θέματα συναλλάγματος, καθώς και κατασκευαστές με δομημένα προγράμματα πληρωμών, και προσκαλεί τους αγοραστές να επιλέξουν πρώτα τη βίλα και στη συνέχεια τη χρηματοδότηση που ταιριάζει σε αυτήν. Τα ίδια τα νησιά συγκρίνονται στο άρθρο «Ποια ελληνικά νησιά είναι τα καλύτερα για την αγορά μιας πολυτελούς βίλας;»

Συχνές ερωτήσεις

Πώς μπορώ να χρηματοδοτήσω την αγορά μιας βίλας στην Ελλάδα;
Υπάρχουν τέσσερις τρόποι: στεγαστικό δάνειο από ελληνική τράπεζα ύψους 50% έως 65% της αξίας σε ευρώ· στεγαστικό δάνειο ή δάνειο με εξασφάλιση ακινήτου στη χώρα καταγωγής σας· δάνειο τύπου «Lombard» με εξασφάλιση επενδυτικού χαρτοφυλακίου· ή πρόγραμμα σταδιακών πληρωμών από τον κατασκευαστή για καινούργια κατοικία. Οι περισσότεροι διεθνείς αγοραστές πολυτελών κατοικιών συνδυάζουν μετρητά με μία από τις τρεις τελευταίες επιλογές.

Μπορούν οι διεθνείς αγοραστές να λάβουν χρηματοδότηση για ελληνικές βίλες;
Ναι. Η Eurobank, η Alpha Bank και η Τράπεζα Πειραιώς χορηγούν δάνεια σε μη κατοίκους, συνήθως σε ποσοστό 50% έως 65% της χαμηλότερης μεταξύ της τιμής και της εκτιμηθείσας αξίας, με διάρκεια από δεκαπέντε έως είκοσι πέντε έτη, και με πλήρη αποπληρωμή έως την ηλικία των 75 ετών. Η έγκριση διαρκεί από έναν έως τρεις μήνες και απαιτεί ελληνικό ΑΦΜ, ελληνικό τραπεζικό λογαριασμό, φορολογικές δηλώσεις, τραπεζικά εκκαθαριστικά και αποδεικτικά της προέλευσης των κεφαλαίων.

Ποιες είναι οι επιλογές χρηματοδότησης για τους αγοραστές πολυτελών κατοικιών αξίας άνω των 2 εκατομμυρίων ευρώ;
Σε αυτό το επίπεδο, οι περισσότεροι αγοραστές χρησιμοποιούν μια πιστωτική γραμμή τύπου Lombard ή μια πιστωτική γραμμή εξασφαλισμένη με τίτλους από την ιδιωτική τους τράπεζα, ή δανείζονται με εγγύηση την κύρια κατοικία τους στη χώρα τους, και αγοράζουν το ακίνητο στην Ελλάδα χωρίς δόσεις· στη συνέχεια, η ελληνική υποθήκη αποτελεί μια επιλογή αναχρηματοδότησης, μόλις το ακίνητο αποκτηθεί και εκτιμηθεί.

Στοιχεία του Αυγούστου 2026, τα οποία προέρχονται από τους δημοσιευμένους όρους των τραπεζών για τους μη κατοίκους και τους οδηγούς της αγοράς· η τράπεζα και ο σύμβουλος του αγοραστή επιβεβαιώνουν τις τρέχουσες τιμές.