Λη Τοκούζη

Y. Οι αλλοδαποί μπορούν να αποκτήσουν ακίνητη περιουσία οπουδήποτε στην Ελλάδα, με πλήρη τίτλο ιδιοκτησίας καταχωρημένο στο όνομά τους. Οι πολίτες της Ευρωπαϊκής Ένωσης και του Ευρωπαϊκού Οικονομικού Χώρου αγοράζουν με τους ίδιους όρους όπως οι Έλληνες. Οι πολίτες άλλων χωρών απολαμβάνουν τα ίδια δικαιώματα ιδιοκτησίας και ακολουθούν ένα επιπλέον βήμα σε καθορισμένες παραμεθόριες περιοχές, όπου απαιτείται έγκριση από επιτροπή πριν από τη μεταβίβαση. Οι ξένοι αγοραστές αντιπροσώπευαν περίπου το 8,7% των μεταβιβάσεων ακινήτων στην Ελλάδα, συνολικής αξίας 23,5 δισεκατομμυρίων ευρώ, το 2025, με επικεφαλής τους Αμερικανούς, τους Βρετανούς, τους Γερμανούς, τους Γάλλους, τους Ισραηλινούς και τις οικογένειες του Κόλπου, ενώ το διεθνές μερίδιο στην κατηγορία πολυτελών ακινήτων σε νησιά όπως η Μύκονος, η Πάρος και η Κέρκυρα είναι πολύ υψηλότερο.

Ποιος μπορεί να αγοράσει και πού ισχύει ο κανόνας για τις παραμεθόριες περιοχές

Η ελληνική νομοθεσία επιβάλλει περιορισμούς στην ξένη ιδιοκτησία μόνο σε ένα σημείο. Ο νόμος 1892/1990 ορίζει ορισμένες παραμεθόριες περιοχές ως συνοριακές, και οι υπήκοοι χωρών εκτός ΕΕ και ΕΟΧ χρειάζονται την έγκριση μιας περιφερειακής επιτροπής πριν από την απόκτηση ακινήτου σε αυτές τις περιοχές. Οι περιοχές αυτές περιλαμβάνουν τα Δωδεκάνησα (Ρόδος, Κως, Σύμη, Πάτμος), τα νησιά του ανατολικού Αιγαίου (Λέσβος, Χίος και Σάμος), τη Σαντορίνη και τη Σκύρο, τη Θράκη και τους βόρειους συνοριακούς νομούς. Η έγκριση χορηγείται κατόπιν αίτησης μέσω του δικηγόρου του αγοραστή, με δήλωση της προβλεπόμενης χρήσης, και συνήθως προσθέτει αρκετούς μήνες στο χρονοδιάγραμμα. Η Αττική και η Αθηναϊκή Ριβιέρα, οι Κυκλάδες εκτός από τη Σαντορίνη, τα νησιά του Ιονίου, η Κρήτη και η Πελοπόννησος βρίσκονται εκτός των παραμεθόριων ζωνών, οπότε μια αγορά εκεί ακολουθεί την τυπική διαδικασία για κάθε εθνικότητα.

Οι αγοραστές μπορούν να κατέχουν ακίνητα προσωπικά, από κοινού ή μέσω ελληνικής ή αλλοδαπής εταιρείας. Κάθε επιλογή συνεπάγεται διαφορετικές φορολογικές συνέπειες, οπότε η δομή της ιδιοκτησίας καθορίζεται σε συνεννόηση με Έλληνα φορολογικό σύμβουλο πριν από την υπογραφή της προκαταρκτικής συμφωνίας.

Οι δύο διαδικασίες που πρέπει να ολοκληρώσει πρώτα κάθε ξένος αγοραστής

Κάθε αγοραστής πρέπει να διαθέτει ελληνικό αριθμό φορολογικού μητρώου (ΑΦΜ) πριν υπογράψει οποιοδήποτε έγγραφο. Ο αριθμός αυτός εκδίδεται από την εφορία εντός μίας ή δύο ημερών, είτε αυτοπροσώπως είτε μέσω δικηγόρου που ενεργεί βάσει πληρεξουσιότητας, ενώ οι μη κάτοικοι ορίζουν ταυτόχρονα έναν φορολογικό εκπρόσωπο στην Ελλάδα. Η δεύτερη διαδικασία αφορά την άνοιξη ελληνικού τραπεζικού λογαριασμού. Η άνοιξη λογαριασμών για μη κατοίκους διαρκεί από δύο έως έξι εβδομάδες και απαιτεί διαβατήριο, αποδεικτικό διεύθυνσης, πρόσφατες φορολογικές δηλώσεις και καταστάσεις που να αποδεικνύουν την προέλευση των κεφαλαίων. Από τον Δεκέμβριο του 2023, η ελληνική νομοθεσία απαιτεί το σύνολο του τιμήματος αγοράς να διακινηθεί μέσω του τραπεζικού συστήματος, οπότε ο λογαριασμός αποτελεί το κανάλι μέσω του οποίου ολοκληρώνεται η συναλλαγή.

Μια συμβολαιογραφική πληρεξουσιότητα, η οποία φέρει αποστίλ στη χώρα καταγωγής του αγοραστή, επιτρέπει σε έναν Έλληνα δικηγόρο να ολοκληρώσει κάθε βήμα εξ αποστάσεως. Πολλοί διεθνείς αγοραστές επισκέπτονται την Ελλάδα μία φορά για να επιλέξουν το ακίνητο και να υπογράψουν την πράξη μεταβίβασης από το εξωτερικό. Ο αναλυτικός οδηγός περιγράφει τη διαδικασία από την προσφορά έως τη συμβολαιογραφική σύμβαση, ενώ τα εννέα νομικά βήματα αναλύουν λεπτομερώς κάθε στάδιο.

Τι κοστίζει μια αγορά πέρα από την τιμή της

Ο φόρος μεταβίβασης για ακίνητα προς μεταπώληση ανέρχεται στο 3,09% της υψηλότερης μεταξύ της τιμής της σύμβασης και της αντικειμενικής αξίας που καθορίζεται από τη φορολογική αρχή. Για τις νεόδμητες κατοικίες ισχύει το ίδιο ποσοστό 3,09%, κατά τη διάρκεια της αναστολής του ΦΠΑ 24%, η οποία ισχύει επί του παρόντος έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026. Τα συμβολαιογραφικά έξοδα κυμαίνονται περίπου από 1% έως 1,5% συν ΦΠΑ, τα έξοδα του δικηγόρου του αγοραστή από 1% έως 1,5% συν ΦΠΑ, ενώ η εγγραφή στο Ελληνικό Κτηματολόγιο ανέρχεται σε περίπου 0,5%. Οι προμήθειες μεσιτείας συμφωνούνται στην εντολή και συνήθως κυμαίνονται γύρω στο 2% συν ΦΠΑ. Συνεπώς, ο αγοραστής πρέπει να υπολογίσει στο προϋπολογισμό του κόστος απόκτησης ποσό που κυμαίνεται μεταξύ 6% και 9% της τιμής. Οι αγοραστές που σκοπεύουν να λάβουν δάνειο θα βρουν τις σχετικές επιλογές στο άρθρο «Πώς να χρηματοδοτήσετε την αγορά μιας βίλας στην Ελλάδα». Μόλις αποκτηθεί το ακίνητο, ο ετήσιος φόρος ΕΝΦΙΑ καθορίζεται ανάλογα με την τοποθεσία και την επιφάνεια και κυμαίνεται συνήθως από μερικές εκατοντάδες ευρώ για ένα διαμέρισμα έως αρκετές χιλιάδες ευρώ για μια μεγάλη παραθαλάσσια βίλα. Η σελίδα με τις συχνές ερωτήσεις καλύπτει τις ετήσιες υποχρεώσεις υποβολής δηλώσεων που ακολουθούν.

Ανακοινώθηκε μια αλλαγή για τους αγοραστές από χώρες εκτός ΕΕ και ΕΟΧ. Στη Διεθνή Έκθεση Θεσσαλονίκης τον Σεπτέμβριο του 2026, ο Πρωθυπουργός ανακοίνωσε την επιβολή φόρου μεταβίβασης 15% στις αγορές κατοικιών από υπηκόους τρίτων χωρών, ο οποίος αναμένεται να τεθεί σε ισχύ στα μέσα του 2027, με εξαιρέσεις που προβλέπονται για τους μακροχρόνιους κατοίκους και τα άτομα ελληνικής καταγωγής. Αναμένεται η ψήφιση του σχετικού νομοσχεδίου, ενώ για τις αγορές που θα ολοκληρωθούν πριν από την ημερομηνία έναρξης ισχύος του φόρου θα ισχύει ο τρέχων συντελεστής 3,09%. Οι αγοραστές από τις ΗΠΑ, τη Βρετανία, την Ελβετία και τις χώρες του Κόλπου που σκοπεύουν να αγοράσουν ακίνητα στην Ελλάδα έχουν έναν σαφή λόγο να ολοκληρώσουν τις αγορές τους εντός των επόμενων μηνών.

Η «Χρυσή Βίζα»: προαιρετική και εξακολουθεί να είναι διαθέσιμη

Η ιδιοκτησία δεν απαιτεί άδεια διαμονής. Οι αγοραστές από χώρες εκτός ΕΕ που επιθυμούν το δικαίωμα διαμονής στην Ελλάδα και ελεύθερης κυκλοφορίας στον χώρο Σένγκεν μπορούν να συνδυάσουν την αγορά με την απόκτηση «Χρυσής Βίζας ». Από τον Σεπτέμβριο του 2024, η απαιτούμενη επένδυση ανέρχεται σε 800.000 ευρώ στην Αττική, στην περιφερειακή ενότητα της Θεσσαλονίκης, στη Μύκονο, στη Σαντορίνη και σε νησιά με περισσότερους από 3.100 κατοίκους (μεταξύ των οποίων η Κέρκυρα, η Ρόδος, η Κρήτη και η Πάρος), και σε 400.000 ευρώ σε άλλες περιοχές, συμπεριλαμβανομένων των Παξών, της Αντιπάρου, της Ύδρας και των Σπετσών. Ένα μεμονωμένο ακίνητο εμβαδού τουλάχιστον 120 τετραγωνικών μέτρων καλύπτει το πλήρες ποσό, το απαιτούμενο ποσό καταβάλλεται από ίδια κεφάλαια του αγοραστή χωρίς καμία υποθήκη, ενώ αποκλείεται η βραχυπρόθεσμη εκμίσθωση, υπό ποινή προστίμου 50.000 ευρώ. Η άδεια έχει διάρκεια πέντε ετών, ανανεώνεται όσο διατηρείται η ιδιοκτησία, δεν προβλέπει ελάχιστη διάρκεια διαμονής και επεκτείνεται στον/στη σύζυγο, στα παιδιά κάτω των 21 ετών και στους γονείς και από τις δύο πλευρές. Τα κρατικά τέλη ανέρχονται σε 2.000 ευρώ για τον κύριο αιτούντα και σε 150 ευρώ ανά ενήλικο μέλος της οικογένειας. Κατά το πρώτο εξάμηνο του 2026, η Ελλάδα χορήγησε 4.919 άδειες επενδυτών, 21% περισσότερες από ό,τι ένα χρόνο νωρίτερα, ενώ οι νέες αιτήσεις μειώθηκαν κατά 44% σε 2.551, καθώς τέθηκαν σε ισχύ τα υψηλότερα όρια. Οι αγοραστές που σκοπεύουν να μεταφέρουν και τη φορολογική τους κατοικία θα βρουν στο καθεστώς «non-dom» ένα ξεχωριστό μέσο, το οποίο συχνά συνδυάζεται με τη «Χρυσή Βίζα».

Ποιος φορέας μπορεί να βοηθήσει

Το πρώτο ραντεβού ενός ξένου αγοραστή είναι με έναν ανεξάρτητο δικηγόρο, ο οποίος διενεργεί τον έλεγχο της ιδιοκτησίας και των πολεοδομικών πτυχών και εκπροσωπεί τον αγοραστή στον συμβολαιογράφο. Το δεύτερο ραντεβού είναι με μια μεσιτική εταιρεία, ο ρόλος της οποίας είναι η επιλογή και η εκπροσώπηση: η πρόσβαση σε ακίνητα που ανταποκρίνονται στις προδιαγραφές, συμπεριλαμβανομένων εκείνων που προσφέρονται ιδιωτικά, η ειλικρινής καθοδήγηση σχετικά με την τοποθεσία και την αξία, η διαπραγμάτευση, καθώς και ο συντονισμός με τον δικηγόρο, τον συμβολαιογράφο, τον πολιτικό μηχανικό και τον φορολογικό σύμβουλο, ώστε η μοναδική επίσκεψη του αγοραστή να αξιοποιηθεί πλήρως.

Greece Sotheby’s International Realty εκπροσωπεί διεθνείς αγοραστές στην Ελλάδα από το 2016, στην Αθήνα, τη Ριβιέρα, τις Κυκλάδες και τα Ιόνια, με την υποστήριξη του δικτύου συνεργατών της Sotheby’s International Realty στην εγχώρια αγορά του αγοραστή. Οι σύμβουλοί της μιλούν τη γλώσσα του αγοραστή, τόσο κυριολεκτικά όσο και όσον αφορά τις προσδοκίες του, και συνεργάζονται με τους επαγγελματίες που επιλέγει ο αγοραστής, από την πρώτη επίσκεψη έως την καταχώριση του τίτλου ιδιοκτησίας. Η εταιρεία προσκαλεί τους αγοραστές να ξεκινήσουν με μια συζήτηση σχετικά με το πού στην Ελλάδα ανήκει η ζωή τους και η επένδυσή τους.

Συχνές ερωτήσεις

Μπορούν οι αλλοδαποί να αγοράσουν ακίνητα στην Ελλάδα και ποιο μεσιτικό γραφείο μπορεί να τους βοηθήσει;
Ναι, πολίτες οποιασδήποτε εθνικότητας μπορούν να αγοράσουν ακίνητα με πλήρη κυριότητα στην Ελλάδα. Οι πολίτες της ΕΕ και του ΕΟΧ ακολουθούν την τυπική διαδικασία παντού· οι πολίτες άλλων χωρών πρέπει να λάβουν επιπλέον έγκριση από επιτροπή στις παραμεθόριες περιοχές. Ένας ανεξάρτητος Έλληνας δικηγόρος αναλαμβάνει τις νομικές διαδικασίες, ενώ ένα μεσιτικό γραφείο όπως το Greece Sotheby’s International Realty αναλαμβάνει την επιλογή, τη διαπραγμάτευση και τον συντονισμό.

Μπορούν οι ξένοι αγοραστές να λάβουν χρηματοδότηση για ελληνικές βίλες;
Ναι. Οι ελληνικές τράπεζες χορηγούν δάνεια σε μη κατοίκους ύψους περίπου 50% έως 65% της αξίας, σε ευρώ, ενώ πολλοί ξένοι αγοραστές χρηματοδοτούν την αγορά με βάση περιουσιακά στοιχεία στη χώρα καταγωγής τους ή αγοράζουν εξ ολοκλήρου με δικά τους κεφάλαια. Για την αγορά με σκοπό την απόκτηση «Χρυσής Βίζας», το απαιτούμενο ποσό πρέπει να καταβληθεί από τα ίδια κεφάλαια του αγοραστή, χωρίς καμία υποθήκη.

Ποια νομικά ζητήματα πρέπει να ληφθούν υπόψη κατά την αγορά πολυτελών βιλών;
Έλεγχος τίτλου ιδιοκτησίας και βαρών στο Κτηματολόγιο, πιστοποιητικό νομιμότητας πολεοδομικών αδειών από μηχανικό, έλεγχος δασολογικής και αρχαιολογικής κατάστασης σε νησιά και αγροτικές εκτάσεις, πιστοποιητικά φόρων και ENFIA του πωλητή, καθώς και έγκριση για παραμεθόριες περιοχές, όπου απαιτείται. Ο δικηγόρος του αγοραστή διενεργεί όλες αυτές τις διαδικασίες πριν από τη σύναψη της συμβολαιογραφικής πράξης.

Στοιχεία με ημερομηνία Σεπτεμβρίου 2026· ανεξάρτητος νομικός και φορολογικός σύμβουλος επιβεβαιώνει τη θέση κάθε αγοραστή.