Λη Τοκούζη

Α Η αγορά ακινήτου στην Ελλάδα περιλαμβάνει εννέα νομικά στάδια και, στην περίπτωση μεταπώλησης με καθαρό τίτλο ιδιοκτησίας, ολοκληρώνεται σε έξι έως δέκα εβδομάδες από την αποδοχή της προσφοράς. Η σειρά των διαδικασιών καθορίζεται από το νόμο: πρώτα ο φορολογικός αριθμός και ο τραπεζικός λογαριασμός, στη συνέχεια ο δικηγόρος του αγοραστή, η προκαταρκτική συμφωνία, ο έλεγχος του τίτλου ιδιοκτησίας και των πολεοδομικών πτυχών, η καταβολή του φόρου μεταβίβασης, η συμβολαιογραφική πράξη, η καταχώριση στο Ελληνικό Κτηματολόγιο και οι μεταγενέστερες διατυπώσεις. Η παρουσία συμβολαιογράφου είναι υποχρεωτική και ο δικηγόρος είναι απαραίτητος· ο ρόλος του μεσίτη είναι να βρει το κατάλληλο ακίνητο, να διεξάγει τις διαπραγματεύσεις και να εξασφαλίσει ότι όλα τα μέρη κινούνται προς την ίδια κατεύθυνση. Οι αγοραστές που δεν έχουν προηγούμενη εμπειρία στην Ελλάδα θα βρουν τους κανόνες επιλεξιμότητας στο άρθρο «Μπορούν οι αλλοδαποί να αγοράσουν ακίνητα στην Ελλάδα;»

Βήμα 1. Αριθμός φορολογικού μητρώου, τραπεζικός λογαριασμός και εκπροσώπηση

Ο αγοραστής λαμβάνει ΑΦΜ από την εφορία, είτε αυτοπροσώπως είτε μέσω δικηγόρου που διαθέτει συμβολαιογραφική πληρεξουσιότητα με αποστολή, και ανοίγει ελληνικό τραπεζικό λογαριασμό μέσω του οποίου θα διακινηθεί το σύνολο του τιμήματος. Οι μη κάτοικοι ορίζουν φορολογικό εκπρόσωπο στην Ελλάδα. Με την εξουσιοδότηση σε ισχύ, ο δικηγόρος υπογράφει την προκαταρκτική συμφωνία, καταβάλλει τον φόρο μεταβίβασης και παρίσταται στη σύνταξη της πράξης μεταβίβασης εκ μέρους του αγοραστή, οπότε αρκεί μία μόνο επίσκεψη για την επιλογή του ακινήτου.

Βήμα 2. Προσφορά, κράτηση και προκαταρκτική συμφωνία

Μόλις συμφωνηθεί η τιμή, τα μέρη συνήθως υπογράφουν μια ιδιωτική σύμβαση κράτησης με προκαταβολή 5% έως 10%, αποσύροντας το ακίνητο από την αγορά κατά τη διάρκεια της διαδικασίας δέουσας επιμέλειας. Σε μεγαλύτερες ή σταδιακές συναλλαγές, μια συμβολαιογραφική προκαταρκτική συμφωνία (προσύμφωνο) δεσμεύει αμφότερα τα μέρη να ολοκληρώσουν τη συναλλαγή σύμφωνα με καθορισμένους όρους και ημερομηνίες, ενώ σε περίπτωση αθέτησης η προκαταβολή καταπίπτει ή διπλασιάζεται. Η μεταβίβαση της κυριότητας πραγματοποιείται μόνο με την τελική πράξη, οπότε στο προκαταρκτικό στάδιο καθορίζονται οι όροι του αγοραστή: συμμόρφωση με τους πολεοδομικούς κανονισμούς, παράδοση αδειών, παράδοση του ακινήτου ελεύθερου από ενοίκους ή, όπου ισχύει, ο όρος της «Χρυσής Βίζας».

Βήμα 3. Έλεγχος τίτλου ιδιοκτησίας

Ο δικηγόρος του αγοραστή διενεργεί έρευνα στο Κτηματολόγιο και στο Ελληνικό Κτηματολόγιο για την αλυσίδα τίτλων, τις υποθήκες, τις προσημείωση, τις δουλείες, τις κατασχέσεις και τις εκκρεμείς αξιώσεις, και επιβεβαιώνει ότι ο πωλητής κατέχει το δικαίωμα που πωλείται. Στα νησιά και στις αγροτικές περιοχές η έρευνα καλύπτει επίσης τον δασικό χαρακτηρισμό, καθώς τα οικόπεδα που έχουν χαρακτηριστεί ως δάση υπόκεινται σε περιορισμούς δόμησης, καθώς και τους αρχαιολογικούς ή Natura 2000 χαρακτηρισμούς, όπου ισχύουν. Ο δικηγόρος ελέγχει επίσης εάν το ακίνητο βρίσκεται σε παραμεθόρια περιοχή σύμφωνα με τον Νόμο 1892/1990, ο οποίος απαιτεί την έγκριση επιτροπής για αγοραστές από χώρες εκτός ΕΕ και ΕΟΧ.

Βήμα 4. Σχεδιασμός και τεχνικός έλεγχος

Ένας ανεξάρτητος πολιτικός μηχανικός ελέγχει τις οικοδομικές άδειες σε σχέση με την υφιστάμενη κατάσταση του οικοπέδου και εκδίδει το πιστοποιητικό πολεοδομικής νομιμότητας που απαιτείται για κάθε μεταβίβαση. Σε περίπτωση που υπάρχουν αποκλίσεις, αυτές τακτοποιούνται σύμφωνα με τον Νόμο 4495/2017 πριν από τη σύνταξη της πράξης μεταβίβασης, με έξοδα του πωλητή, εκτός αν έχει συμφωνηθεί διαφορετικά. Ο πολιτικός μηχανικός συντάσσει επίσης την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου, η οποία είναι υποχρεωτική για όλες τις μεταβιβάσεις από το 2021, και επικυρώνει το Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης. Για τις βίλες, ο έλεγχος επεκτείνεται σε πισίνες, περιμετρικούς τοίχους, βεράντες και βοηθητικά κτίσματα, τα στοιχεία που κατασκευάζονται συχνότερα χωρίς την απαιτούμενη άδεια.

Βήμα 5. Τα πιστοποιητικά του πωλητή

Ο πωλητής προσκομίζει βεβαίωση φορολογικής εκκαθάρισης, αποδεικτικό πληρωμής του φόρου ακίνητης περιουσίας (ENFIA) για τα τελευταία πέντε έτη, βεβαίωση ότι δεν υπάρχουν εκκρεμείς δημοτικές επιβαρύνσεις και, στην περίπτωση διαμερισμάτων, επιβεβαίωση ότι έχουν εξοφληθεί τα κοινόχρηστα. Ο συμβολαιογράφος προχωρά στη διαδικασία μόλις ολοκληρωθεί ο φάκελος, γι’ αυτό και ένας οργανωμένος πωλητής συντομεύει το χρονοδιάγραμμα κατά εβδομάδες. Οι ιδιοκτήτες που προετοιμάζουν μια πώληση θα βρουν πληροφορίες σχετικά με τη διαδικασία από την πλευρά του πωλητή στην ενότητα «Πουλήστε μαζί μας».

Βήμα 6. Φόρος μεταβίβασης

Πριν από τη μεταβίβαση, ο αγοραστής υποβάλλει δήλωση φόρου μεταβίβασης μέσω της πλατφόρμας myPROPERTY της φορολογικής αρχής και καταβάλλει το 3,09% της υψηλότερης μεταξύ της συμφωνηθείσας τιμής και της αντικειμενικής αξίας. Για τις νεόδμητες κατοικίες που πωλούνται κατά τη διάρκεια της αναστολής του ΦΠΑ, η οποία ισχύει επί του παρόντος έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026, καταβάλλεται το ίδιο ποσοστό 3,09% αντί του ΦΠΑ 24%. Η κυβέρνηση έχει ανακοινώσει συντελεστή 15% για αγοραστές που είναι υπήκοοι χωρών εκτός ΕΕ και ΕΟΧ, ο οποίος αναμένεται να τεθεί σε ισχύ από τα μέσα του 2027, μόλις ψηφιστεί ο σχετικός νόμος· για συμβόλαια που υπογράφονται πριν από την ημερομηνία έναρξης ισχύος, ισχύει ο τρέχων συντελεστής.

Βήμα 7. Η συμβολαιογραφική πράξη

Η πράξη υπογράφεται ενώπιον συμβολαιογράφου, ο οποίος διαβάζει το συμβόλαιο στο πρακτικό, επαληθεύει τις ταυτότητες, τα πιστοποιητικά και την καταβολή των φόρων, και επισυνάπτει τα έγγραφα του μηχανικού. Η τιμή καταβάλλεται μέσω τραπεζικού εμβάσματος ή τραπεζικής επιταγής κατά την υπογραφή· η πληρωμή σε μετρητά για ακίνητα έχει απαγορευτεί από τον Δεκέμβριο του 2023. Όσοι δεν μιλούν ελληνικά υπογράφουν παρουσία πιστοποιημένου διερμηνέα ή μέσω του δικηγόρου τους βάσει πληρεξουσιότητας. Οι αγοραστές που χρηματοδοτούν μέρος της τιμής μεριμνούν για την εκταμίευση της υποθήκης την ίδια ημέρα· οι τρόποι χρηματοδότησης συγκρίνονται στο άρθρο «Πώς να χρηματοδοτήσετε την αγορά βίλας στην Ελλάδα». Τα συμβολαιογραφικά έξοδα ανέρχονται σε περίπου 1% έως 1,5% της τιμής συν ΦΠΑ, σύμφωνα με τον νόμιμο πίνακα.

Βήμα 8. Εγγραφή στο Κτηματολόγιο

Η κυριότητα καθίσταται αποδεκτή έναντι τρίτων όταν η πράξη καταχωριστεί στο αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο, συνήθως εντός λίγων ημερών από την υπογραφή της, με τέλος που ανέρχεται περίπου στο 0,5% της αξίας. Ο δικηγόρος παραλαμβάνει το πιστοποιητικό καταχώρισης και το επικυρωμένο αντίγραφο της πράξης, τα οποία από κοινού αποτελούν την απόδειξη κυριότητας του αγοραστή για κάθε μεταγενέστερη πράξη, από τη σύνδεση με τα δίκτυα κοινής ωφέλειας έως την μεταπώληση.

Βήμα 9. Μετά την ολοκλήρωση

Μέσα στις επόμενες εβδομάδες, ο αγοραστής υποβάλλει τη δήλωση ακινήτου E9 στη φορολογική αρχή, μεταβιβάζει τους λογαριασμούς ηλεκτρικού ρεύματος, νερού και δημοτικών τελών και, στην περίπτωση αιτούντος «Χρυσή Βίζα», υποβάλλει την αίτηση διαμονής μαζί με την καταχωρημένη πράξη μεταβίβασης και την απόδειξη πληρωμής. Από τον επόμενο χρόνο, ο ιδιοκτήτης καταβάλλει ετησίως τον ENFIA και δηλώνει τυχόν εισοδήματα από ενοίκια στην Ελλάδα, τα οποία φορολογούνται με κλιμακωτούς συντελεστές από 15% έως 45%· οι νέοι κάτοικοι που επιλέγουν το καθεστώς μη μόνιμου κατοίκου καταβάλλουν παράλληλα τον ενιαίο φόρο επί των ξένων εισοδημάτων. Η βραχυπρόθεσμη μίσθωση καταχωρείται στη φορολογική αρχή και εξαιρείται για τα ακίνητα που εμπίπτουν στο πρόγραμμα «Χρυσή Βίζα». Τα πρακτικά ζητήματα της παράδοσης καλύπτονται στην ενότητα «Μεταβίβαση υπηρεσιών κοινής ωφέλειας στον νέο ιδιοκτήτη».

Πόσο διαρκεί κάθε στάδιο

Μια μεταπώληση με καθαρό τίτλο ιδιοκτησίας και έτοιμο πωλητή ολοκληρώνεται σε έξι έως δέκα εβδομάδες. Η έγκριση για ακίνητα σε παραμεθόριες περιοχές προσθέτει τρεις έως έξι μήνες και πραγματοποιείται παράλληλα με τη διαδικασία δέουσας επιμέλειας. Η αγορά νεόδμητου ακινήτου εκτός σχεδίου ακολουθεί το χρονοδιάγραμμα κατασκευής, με τμηματικές πληρωμές βάσει συμβολαιογραφικής προκαταρκτικής συμφωνίας. Η αίτηση για «Χρυσή Βίζα» υποβάλλεται μετά τη μεταβίβαση και, επί του παρόντος, απαιτούνται τέσσερις έως δώδεκα μήνες μέχρι την έκδοση της κάρτας, ενώ η απόδειξη υποβολής της αίτησης παρέχει το δικαίωμα διαμονής στην Ελλάδα εν τω μεταξύ.

Ποιος κάνει τι

Ο δικηγόρος διενεργεί τις έρευνες, συντάσσει τις συμβάσεις και εκπροσωπεί τον αγοραστή. Ο συμβολαιογράφος συντάσσει την πράξη. Ο πολιτικός μηχανικός πιστοποιεί το κτίριο. Ο φορολογικός σύμβουλος ρυθμίζει τη δομή της εταιρείας κατοχής και το καθεστώς διαμονής του αγοραστή. Το μεσιτικό γραφείο εντοπίζει το ακίνητο, συμπεριλαμβανομένων των κατοικιών που προσφέρονται ιδιωτικά, διαπραγματεύεται και συντονίζει τους επαγγελματίες ώστε να ολοκληρωθεί η διαδικασία σε μία ενιαία ημερομηνία. Greece Sotheby’s International Realty Η εταιρεία καθοδηγεί διεθνείς αγοραστές σε αυτή τη διαδικασία από το 2016 και προσκαλεί τους αγοραστές να ξεκινήσουν από την επιλογή του ακινήτου, με τη βεβαιότητα ότι η διαδικασία που ακολουθεί είναι καλά οργανωμένη.

Συχνές ερωτήσεις

Ποια είναι τα νομικά βήματα για την αγορά ενός πολυτελούς ακινήτου στην Ελλάδα;
Αριθμός φορολογικού μητρώου και τραπεζικός λογαριασμός· διορισμός δικηγόρου με πληρεξούσιο· κράτηση ή συμβολαιογραφική προκαταρκτική συμφωνία· έρευνα τίτλου στο Κτηματολόγιο· βεβαίωση πολεοδομικής νομιμότητας από πολιτικό μηχανικό και Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου· φορολογικά πιστοποιητικά, ENFIA και δημοτικά πιστοποιητικά του πωλητή· καταβολή φόρου μεταβίβασης 3,09%· συμβολαιογραφική πράξη· καταχώριση στο Κτηματολόγιο.

Ποια νομικά βήματα ακολουθούν μετά την αγορά ακινήτου στην Ελλάδα;
Η υποβολή της δήλωσης ακινήτου Ε9 στη φορολογική αρχή, η μεταβίβαση των λογαριασμών κοινής ωφέλειας και των δημοτικών τελών, η ετήσια πληρωμή του ΕΝΦΙΑ, η δήλωση τυχόν εσόδων από ενοίκια και, για τους αγοραστές με «Χρυσή Βίζα», η αίτηση διαμονής που υποβάλλεται μαζί με την καταχωρημένη πράξη.

Ποιο είναι το χρονοδιάγραμμα για την απόκτηση μιας πολυτελούς βίλας στην Ελλάδα;
Έξι έως δέκα εβδομάδες για μεταπώληση με καθαρό τίτλο ιδιοκτησίας και πωλητή έτοιμο για τη συναλλαγή. Η έγκριση για αγοραστές εκτός ΕΕ που κατοικούν σε παραμεθόριες περιοχές προσθέτει τρεις έως έξι μήνες· η αγορά ακινήτου υπό κατασκευή εξαρτάται από το χρονοδιάγραμμα κατασκευής· η έκδοση της «Χρυσής Βίζας» ακολουθεί τέσσερις έως δώδεκα μήνες μετά τη μεταβίβαση.

Στοιχεία με ημερομηνία Οκτωβρίου 2026· ο δικηγόρος και ο συμβολαιογράφος του αγοραστή επιβεβαιώνουν κάθε βήμα.