Το ελληνικό πρόγραμμα για τους μη κατοίκους: Γιατί οι διεθνείς επενδυτές επιλέγουν την Ελλάδα

ΗΗ Ελλάδα βιώνει μια αξιοσημείωτη οικονομική αναγέννηση — ανακηρύχθηκε «χώρα της χρονιάς» από το περιοδικό The Economist το 2023 — και αυτή η αναγέννηση, σε συνδυασμό με τον μεσογειακό τρόπο ζωής και το φορολογικό καθεστώς για τους μη μόνιμους κατοίκους, έχει καταστήσει την Ελλάδα έναν από τους πιο ελκυστικούς προορισμούς της Ευρώπης για τους διεθνώς κινητούς πλούσιους. Αυτό που ξεκίνησε το 2020 ως ένα σχετικά διακριτικό φορολογικό πρόγραμμα έχει εξελιχθεί, τα τελευταία δύο χρόνια, σε μία από τις καθοριστικές δυνάμεις που αναδιαμορφώνουν το ανώτερο τμήμα της ελληνικής αγοράς ακινήτων. Τα δικά μας στοιχεία συναλλαγών αποκαλύπτουν ξεκάθαρα την εικόνα: οι αγοραστές χωρίς μόνιμη κατοικία, οι οποίοι δεν είχαν σημαντική παρουσία στα αρχεία μας πριν από το 2024, αντιπροσώπευαν το 29% του όγκου των ολοκληρωμένων συναλλαγών μας το 2025 — και το 53% αυτών των αγοραστών κατείχε βρετανικό διαβατήριο.

Σε αυτό το άρθρο εξηγείται τι προσφέρει στην πραγματικότητα το πρόγραμμα Non-Dom, πώς διαφέρει από τη «Χρυσή Βίζα», ποιοι πληρούν τις προϋποθέσεις βάσει των απλοποιημένων κανόνων του 2026 και γιατί μεγάλο μέρος αυτής της ζήτησης προέρχεται πλέον από το Ηνωμένο Βασίλειο.

Τι είναι το ελληνικό πρόγραμμα για τους μη κατοίκους;

Το ελληνικό πρόγραμμα «Non-Dom» — επίσημα γνωστό ως «Εναλλακτική φορολογική κατοικία για φυσικά πρόσωπα σύμφωνα με το άρθρο 5Α του Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος» — αποτελεί επιλογή φορολογικής κατοικίας που αποσκοπεί στην προσέλκυση αλλοδαπών πολιτών με υψηλή καθαρή περιουσία στην Ελλάδα. Δεν πρόκειται για άδεια διαμονής ή βίζα· είναι η απόφαση να ορίσει κανείς την Ελλάδα ως φορολογική του κατοικία, με αντάλλαγμα ένα σταθερό και προβλέψιμο φορολογικό αποτέλεσμα για τα εισοδήματα που προέρχονται από το εξωτερικό.

Κύρια πλεονεκτήματα

Ένας ενιαίος φόρος επί των εισοδημάτων από το εξωτερικό. Ένας ενιαίος ετήσιος φόρος ύψους 100.000 ευρώ επί όλων των εισοδημάτων που προέρχονται από το εξωτερικό, ανεξάρτητα από το πραγματικό ύψος των εισοδημάτων αυτών. Τα εισοδήματα που προέρχονται από την Ελλάδα συνεχίζουν να φορολογούνται σύμφωνα με την καθιερωμένη προοδευτική κλίμακα της Ελλάδας.

Ευέλικτη κάλυψη της οικογένειας. Τα οφέλη επεκτείνονται σε συγγενείς — σύζυγο, γονείς ή παιδιά — με επιπλέον 20.000 ευρώ ανά μέλος της οικογένειας ετησίως. Τα μέλη της οικογένειας μπορούν να προστεθούν ανά πάσα στιγμή κατά τη διάρκεια της 15ετούς περιόδου.

Δεν επιβάλλεται φόρος κληρονομιάς ή δωρεάς επί των περιουσιακών στοιχείων στο εξωτερικό. Πλήρης απαλλαγή από τον ελληνικό φόρο κληρονομιάς και δωρεάς για περιουσιακά στοιχεία που βρίσκονται εκτός Ελλάδας — ένα σημαντικό πλεονέκτημα για τη διατήρηση του πλούτου και τον προγραμματισμό της κληρονομιάς.

Διάρκεια 15 ετών. Οι παροχές καταβάλλονται για διάστημα έως και 15 ετών, με δυνατότητα πρόωρης λήξης.

Ένα αντίστοιχο καθεστώς για συνταξιούχους. Ένα παράλληλο καθεστώς βάσει του Άρθρου 5Β προσφέρει στους αλλοδαπούς συνταξιούχους έναν ενιαίο συντελεστή 7 τοις εκατό επί όλων των εισοδημάτων που προέρχονται από το εξωτερικό, υπό παρόμοιους όρους.

Ποιος πληροί τις προϋποθέσεις;

Για να πληροί τις προϋποθέσεις, ο αιτών δεν πρέπει να έχει υπάρξει φορολογικός κάτοικος της Ελλάδας για επτά από τα οκτώ έτη που προηγούνται της αίτησης και πρέπει να πραγματοποιήσει ελάχιστη επένδυση ύψους 500.000 ευρώ σε ακίνητα, συμμετοχές σε επιχειρήσεις ή χρεόγραφα στην Ελλάδα, η οποία πρέπει να έχει ολοκληρωθεί εντός τριών ετών από την υποβολή της αίτησης.

Οι απλοποιημένοι κανόνες του 2026

Η διοικητική διαδικασία έχει επίσης μόλις απλοποιηθεί σημαντικά. Βάσει του Νόμου 5313/2026 και της Απόφασης Α.1147/2026, που εκδόθηκαν από τον Πρόεδρο της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ) τον Ιούλιο του 2026, οι αιτούντες μπορούν πλέον:

Υποβάλετε την αίτησή σας ηλεκτρονικά μέσω της πλατφόρμας myAADE — ή με συστημένη επιστολή ή αυτοπροσώπως κατόπιν ραντεβού — καθώς η προθεσμία υποβολής αιτήσεων έχει μετατεθεί από τις 31 Μαρτίου στις 30 Σεπτεμβρίου.

Καταβάλετε τον ετήσιο κατ’ αποκοπή φόρο έως την τελευταία εργάσιμη ημέρα του Δεκεμβρίου, αντί εντός 30 ημερών από την έγκριση — μια βελτίωση της ρευστότητας κατά πέντε μήνες σε σχέση με τον προηγούμενο κανόνα.

Επιλέξτε το καθεστώς με βάση το έτος άφιξής τους, υπό την προϋπόθεση ότι η φορολογική τους κατοικία θα έχει μεταφερθεί έως και τις 2 Ιουλίου, ενώ η ίδια η αίτηση πρέπει να υποβληθεί έως τις 30 Σεπτεμβρίου και τα δικαιολογητικά έως τις 31 Οκτωβρίου.

Για ένα family office ή έναν ιδιώτη πελάτη που εξετάζει το ενδεχόμενο μετεγκατάστασης στα μέσα του έτους, αυτές οι αλλαγές δεν είναι απλώς επιφανειακές. Σύμφωνα με τους προηγούμενους κανόνες, η παράλειψη της παλαιάς προθεσμίας της 31ης Μαρτίου είχε ως αποτέλεσμα την επιβάρυνση με ένα ολόκληρο επιπλέον έτος φορολογικής υποχρέωσης στη δικαιοδοσία από την οποία αποχωρούσε ο πελάτης. Ο περιορισμός αυτός δεν ισχύει πλέον.

«Golden Visa» ή «Non-Dom»; Δύο διαφορετικά μέσα

Αυτά τα δύο προγράμματα συχνά συγχέονται, αλλά η διάκριση είναι σημαντική. Η «Χρυσή Βίζα» είναι ένα πρόγραμμα χορήγησης άδειας διαμονής μέσω επένδυσης: παρέχει το δικαίωμα διαμονής στην Ελλάδα και ταξιδιού χωρίς βίζα σε ολόκληρη την περιοχή Σένγκεν, συνήθως σε αντάλλαγμα για επένδυση σε ακίνητα ύψους 800.000 ευρώ σε περιοχές υψηλής ζήτησης — όπως η Αττική, η Θεσσαλονίκη, η Μύκονος, Σαντορίνη και νησιά με πληθυσμό άνω των 3.100 κατοίκων — ή 400.000 ευρώ αλλού, υπό την προϋπόθεση ελάχιστης έκτασης 120 τ.μ. και του κανόνα της μίας μόνο ακίνητης περιουσίας.

Το καθεστώς «Non-Dom» αποτελεί επιλογή φορολογικής κατοικίας και όχι ταξιδιωτικό έγγραφο. Η κατοχή «Χρυσής Βίζας» δεν καθιστά, από μόνη της, ένα άτομο φορολογικό κάτοικο της Ελλάδας ούτε παρέχει πρόσβαση στην επιλογή του καθεστώτος «Non-Dom» με ενιαίο φόρο — τα δύο πρέπει να επιδιώκονται και να κατανοούνται ξεχωριστά, παρόλο που μια μόνο αγορά ακινήτου που πληροί τις προϋποθέσεις μπορεί να θεμελιώσει και τα δύο. Το καθεστώς «Non-Dom» απαιτεί επίσης πραγματική φορολογική κατοικία — γενικά 183 ή περισσότερες ημέρες το χρόνο στην Ελλάδα, ή την ικανοποίηση του κριτηρίου του «κέντρου ζωτικών συμφερόντων» — και η οριστική διακοπή της φορολογικής κατοικίας από την προηγούμενη χώρα καταγωγής του πελάτη αποτελεί μια νομική και λογιστική διαδικασία που πρέπει πάντα να διεκπεραιώνεται με την υποστήριξη εξειδικευμένων ανεξάρτητων συμβούλων.

Στην πράξη, τα στοιχεία των συναλλαγών μας δείχνουν ότι τα δύο προφίλ αγοραστών συμπεριφέρονται αρκετά διαφορετικά. Οι συναλλαγές μη κατοίκων που περιλαμβάνονται στα αρχεία μας έχουν μέση αξία 2,95 εκατομμύρια ευρώ, έναντι 1,5 εκατομμυρίων ευρώ για τις αγορές στο πλαίσιο του προγράμματος «Golden Visa», ενώ κάθε καταγεγραμμένη συναλλαγή μη κατοίκου ξεπερνά τα 2,3 εκατομμύρια ευρώ — οι αγοραστές μη κάτοικοι δεν συμπεριφέρονται τόσο ως αγοραστές δεύτερης κατοικίας, όσο ως θεσμικοί επενδυτές που δεσμεύονται να επενδύσουν στην Ελλάδα ως κύρια επενδυτική δικαιοδοσία.

Τα στοιχεία πίσω από την τάση

Η άμεση αιτία αυτής της αλλαγής είναι σαφής. Το Ηνωμένο Βασίλειο κατάργησε τον αιώνιο φορολογικό καθεστώς των μη κατοίκων με ισχύ από τις 6 Απριλίου 2025, αντικαθιστώντας τη βάση αποστολής εσόδων με ένα σημαντικά λιγότερο γενναιόδωρο τετραετές καθεστώς για τα ξένα εισοδήματα και κέρδη. Για τα φυσικά πρόσωπα που διαμένουν στο Ηνωμένο Βασίλειο και διαθέτουν σημαντικά εισοδήματα από επενδύσεις στο εξωτερικό, η κατάσταση άλλαξε από τη μία μέρα στην άλλη, και η ετήσια κατ’ αποκοπή φορολογία της Ελλάδας ύψους 100.000 ευρώ κατέστη μία από τις πιο απλές και ισοδύναμες εναλλακτικές λύσεις που διατίθενται στην Ευρωπαϊκή Ένωση.

Σύμφωνα με τα δικά μας στοιχεία, το αποτέλεσμα ήταν άμεσο και μετρήσιμο:

Ο αριθμός των αγοραστών που δεν είναι κάτοικοι της χώρας αυξήθηκε από μια αμελητέα παρουσία πριν από το 2024 στο 14% του όγκου των συναλλαγών μας το 2024 και στο 29% το 2025.

Οι Βρετανοί υπήκοοι αντιπροσωπεύουν πλέον το 53 τοις εκατό του συνόλου των συναλλαγών μη κατοίκων που έχουν καταχωριστεί στο μητρώο μας.

Οι συναλλαγές μη κατοίκων από το 2024 έως και το πρώτο εξάμηνο του 2026 ανέρχονται συνολικά σε 58,2 εκατομμύρια ευρώ, ξεπερνώντας ήδη τα 18,9 εκατομμύρια ευρώ που καταγράφηκαν για τις συναλλαγές στο πλαίσιο του προγράμματος «Golden Visa» κατά την ίδια περίοδο.

Το 88% των συναλλαγών με μη μόνιμους κατοίκους έχει επικεντρωθεί στη Ριβιέρα της Αθήνας, ενισχύοντας τη θέση της ως τον κορυφαίο προορισμό της Ελλάδας για τον διεθνώς κινητό ιδιωτικό πλούτο.

Σε γενικές γραμμές, η ζήτηση από αγοραστές του Ηνωμένου Βασιλείου στο σύνολο των αιτημάτων μας αυξήθηκε κατά περίπου 40 τοις εκατό σε ετήσια βάση κατά το πρώτο εξάμηνο του 2026 — σημειώνοντας πλήρη ανάκαμψη στα επίπεδα πριν από το 2025 — με αποτέλεσμα οι Βρετανοί αγοραστές να αποτελούν το τμήμα πελατών μας με την ταχύτερη ανάκαμψη και να αντιπροσωπεύουν το 17,4 τοις εκατό του συνόλου των αιτημάτων.

Όπως δείχνουν για πρώτη φορά τα δικά μας στοιχεία — αντί να βασιζόμαστε σε εκτιμήσεις — η Ελλάδα έχει αναδειχθεί σε χώρα υποδοχής στο πλαίσιο της ευρύτερης ανακατανομής του ιδιωτικού πλούτου που βρίσκεται σε εξέλιξη σε ολόκληρη την Ευρώπη, παράλληλα με χώρες όπως τα Ηνωμένα Αραβικά Εμιράτα και η Ελβετία. Η μεταβολή αυτή ενισχύεται από τη μακροοικονομική ομαλοποίηση της Ελλάδας: η χώρα διαθέτει πλέον, για πρώτη φορά από το 2010, πλήρη κρατική πιστοληπτική ικανότητα επενδυτικού βαθμού από τους πέντε μεγάλους οίκους αξιολόγησης, με το χρέος ως ποσοστό του ΑΕΠ να έχει μειωθεί κατά πενήντα ποσοστιαίες μονάδες από το υψηλότερο σημείο που είχε φτάσει μετά την κρίση — ένα μήνυμα αξιοπιστίας που έχει δυσανάλογα μεγάλη σημασία για τους αγοραστές που μεταφέρουν τη φορολογική τους κατοικία και δεν αγοράζουν απλώς μια εξοχική κατοικία.

Ένα δεύτερο εργαλείο για όσους διαχειρίζονται κεφάλαια

Ο ίδιος νόμος θέσπισε ένα ειδικό καθεστώς για τους επαγγελματίες του κλάδου των επενδυτικών κεφαλαίων. Το άρθρο 96 του Νόμου 5313/2026 φορολογεί τα κέρδη από συμμετοχή στα κέρδη (carried interest) με ενιαίο συντελεστή 5% για επτά έτη για τους διαχειριστές που μετακομίζουν στην Ελλάδα μαζί με την εταιρεία τους, παράλληλα με απαλλαγή 50% επί του μισθού βάσει του Καθεστώτος 5C, ενώ το άρθρο 97 διατηρεί το ίδιο το επενδυτικό κεφάλαιο εκτός ελληνικής φορολογικής κατοικίας. Ο ιδρυτής επιλέγει συνήθως το καθεστώς «Non-Dom» που περιγράφεται παραπάνω· η ομάδα του υπακούει στις διατάξεις του άρθρου 96. Παρουσιάζουμε τον πλήρη μηχανισμό, ένα παραδειγματικό υπολογισμό και μια σύγκριση με την Ιταλία, την Ελβετία και το Ντουμπάι στο άρθρο «Για τους διαχειριστές επενδυτικών κεφαλαίων στην Ελλάδα: Άρθρο 96, Καθεστώς 5C και η περίπτωση μετεγκατάστασης στην Αθήνα».

Αθήνα: Μια ελκυστική βάση διαμονής

Για τους πελάτες χωρίς μόνιμη κατοικία που επιλέγουν την Ελλάδα ως πραγματική βάση και όχι ως δεύτερη κατοικία, η Αθήνα — και ειδικότερα η Αθηναϊκή Ριβιέρα — έχει αναδειχθεί ως ο προτιμώμενος προορισμός, κάτι που συνάδει με τη συγκέντρωση του 88% της δραστηριότητας των πελατών χωρίς μόνιμη κατοικία που παρατηρούμε στην περιοχή. Η πόλη προσφέρει έναν ξεχωριστό συνδυασμό: μια παραθαλάσσια πρωτεύουσα με ήλιο όλο το χρόνο, εύκολη πρόσβαση στα ελληνικά νησιά, ένα σύστημα ιδιωτικής υγειονομικής περίθαλψης παγκόσμιας κλάσης, διεθνή σχολεία και πανεπιστήμια, καθώς και μια στρατηγική ζώνη ώρας που γεφυρώνει την Ανατολή με τη Δύση.

Οι επιλογές σε ακίνητα καλύπτουν όλο το φάσμα, από νεόδμητα συγκροτήματα όπως το έργο «Apollo Hills» στην Αθηναϊκή Ριβιέρα έως μια ποικίλη επιλογή διαμερισμάτων και μονοκατοικιών κατά μήκος της ακτογραμμής. Τα αριστοκρατικά βόρεια προάστια, όπως το Ψυχικό και η Φιλοθέη — λίγα λεπτά από το κέντρο της Αθήνας — προσφέρουν ένα πιο ήσυχο και καταπράσινο περιβάλλον για όσους επιθυμούν να βρίσκονται κοντά στην πόλη χωρίς την πυκνότητα της, παραμένοντας παράλληλα κοντά στο πολιτιστικό και εμπορικό κέντρο της Αθήνας. Για πελάτες που έχουν ήδη οικογενειακούς δεσμούς με την Ελλάδα, αυτός ο συνδυασμός τρόπου ζωής, υποδομών και πολιτιστικής κληρονομιάς συχνά καθιστά την απόφαση ευκολότερη από ό,τι περίμεναν.

Συχνές ερωτήσεις

Τι είναι το ελληνικό πρόγραμμα «Non-Dom»;
Επιλογή φορολογικής κατοικίας βάσει του άρθρου 5Α του Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος: ένας ετήσιος φόρος κατ’ αποκοπή ύψους 100.000 ευρώ που καλύπτει όλα τα εισοδήματα από πηγές του εξωτερικού, για διάστημα έως και 15 ετών, το οποίο έχει σχεδιαστεί για φυσικά πρόσωπα που επιλέγουν την Ελλάδα ως φορολογική τους κατοικία.

Πόσο κοστίζει κάθε χρόνο;
100.000 ευρώ για τον κύριο αιτούντα και 20.000 ευρώ για κάθε μέλος της οικογένειας που περιλαμβάνεται, ανεξάρτητα από το ύψος του εισοδήματος από το εξωτερικό. Το εισόδημα που προέρχεται από την Ελλάδα φορολογείται σύμφωνα με τον κανονικό φορολογικό πίνακα.

Ποιοι πληρούν τις προϋποθέσεις;
Οι αιτούντες που δεν ήταν φορολογικοί κάτοικοι της Ελλάδας για επτά από τα οκτώ προηγούμενα έτη και οι οποίοι επενδύουν τουλάχιστον 500.000 ευρώ σε ακίνητα, επιχειρηματικές συμμετοχές ή χρεόγραφα στην Ελλάδα εντός τριών ετών.

Το πρόγραμμα «Non-Dom» αποτελεί άδεια διαμονής;
Όχι. Πρόκειται για φορολογική επιλογή, εντελώς διαφορετική από τη «Χρυσή Βίζα» — αν και μια μόνο αγορά ακινήτου που πληροί τις προϋποθέσεις μπορεί να αποτελέσει βάση και για τα δύο.

Πότε μπορώ να υποβάλω αίτηση;
Ηλεκτρονικά μέσω της πλατφόρμας myAADE, σύμφωνα με τους απλοποιημένους κανόνες του 2026. Όσοι μεταφέρουν τη φορολογική τους κατοικία έως και τις 2 Ιουλίου μπορούν να υποβάλουν αίτηση έως τις 30 Σεπτεμβρίου του έτους άφιξής τους για κάλυψη από το εν λόγω έτος· όσοι φτάνουν αργότερα υποβάλλουν αίτηση έως τις 30 Σεπτεμβρίου του επόμενου έτους.

Πόσο διαρκεί το επίδομα;
Έως και 15 έτη, με δυνατότητα πρόωρης αποχώρησης. Η ετήσια εισφορά καταβάλλεται έως την τελευταία εργάσιμη ημέρα του Δεκεμβρίου.

Υπάρχει ξεχωριστό καθεστώς για τους διαχειριστές επενδυτικών κεφαλαίων;
Ναι. Το άρθρο 96 του Νόμου 5313/2026 φορολογεί το carried interest με ενιαίο συντελεστή 5% για επτά έτη, για τους επαγγελματίες του κλάδου των επενδυτικών κεφαλαίων που μετακομίζουν στην Ελλάδα μαζί με την εταιρεία τους στο πλαίσιο του Καθεστώτος 5C. Περισσότερες λεπτομέρειες θα βρείτε στον οδηγό μας για τους διαχειριστές επενδυτικών κεφαλαίων.

Περισσότερες πληροφορίες από το Intelligence Hub.

Ο παρών οδηγός αποτελεί μέρος της συνεχιζόμενης κάλυψής μας σχετικά με τη μεταφορά ιδιωτικού πλούτου στην Ελλάδα. Για τα υποκείμενα στοιχεία, ανατρέξτε στην έκθεση «Η κατάσταση των ελληνικών ακινήτων πολυτελείας — Ενδιάμεσο έτος 2026», την εξαμηνιαία έκθεσή μας για την αγορά (πλήρης έκδοση στο Issuu), καθώς και στο άρθρο «Η Ελλάδα για τους διαχειριστές κεφαλαίων: Άρθρο 96, Καθεστώς 5C και η περίπτωση της Αθήνας ως προορισμού μεταφοράς» σχετικά με το καθεστώς carried interest. Όλες οι εκθέσεις είναι διαθέσιμες στο Intelligence Hub.

Μιλήστε με την ομάδα μας

Είτε εξετάζετε την υποβολή αίτησης για «Golden Visa», είτε την επιλογή φορολογικής κατοικίας ως «Non-Dom», είτε και τα δύο μαζί, τα δύο αυτά μέσα ενέχουν διαφορετικές απαιτήσεις, χρονοδιαγράμματα και παράγοντες κινδύνου — και κανένα από τα δύο δεν πρέπει να επιδιώκεται χωρίς ανεξάρτητη νομική και φορολογική συμβουλή. Όπως συμβαίνει με κάθε συναλλαγή που σχετίζεται με τη διαμονή και για την οποία παρέχουμε συμβουλές, η Greece Sotheby’s International Realty εφαρμόζει διαδικασίες δέουσας επιμέλειας έναντι των πελατών, επαλήθευση της προέλευσης των κεφαλαίων και έλεγχο κατά του ξεπλύματος χρήματος, σύμφωνα με την ελληνική και την ευρωπαϊκή νομοθεσία.

Επικοινωνήστε μαζί μας σήμερα για να συζητήσουμε πώς το ελληνικό πρόγραμμα Non-Dom — καθώς και η ευρύτερη μετακίνηση ιδιωτικού πλούτου που βρίσκεται σε εξέλιξη — θα μπορούσε να ενταχθεί στα δικά σας σχέδια, και για να εξερευνήσετε ακίνητα κατά μήκος της Αθηναϊκής Ριβιέρας και πέραν αυτής, τα οποία είναι κατάλληλα για μια μακροπρόθεσμη βάση διαμονής στην Ελλάδα.

Το παρόν άρθρο παρέχει γενικές πληροφορίες και δεν αποτελεί φορολογική ή νομική συμβουλή· για κάθε μεμονωμένη περίπτωση απαιτείται η συμβουλή εξειδικευμένου επαγγελματία.