Με
Lee Tokouzis
Διευθυντής ΕπιχειρήσεωνΔδύο φορές το χρόνο, η Greece Sotheby’s International Realty δημοσιεύει μια πλήρη θεσμική ανασκόπηση της ελληνικής αγοράς πολυτελών κατοικιών — τα πρότυπα ζήτησης, τη δυναμική των τιμών και τη σύνθεση των αγοραστών, με βάση τα δικά μας αρχεία ερωτημάτων και συναλλαγών και όχι με βάση την κοινή αντίληψη ή ανεκδοτικά στοιχεία. Η έκδοση του πρώτου εξαμήνου του 2026 καλύπτει την περίοδο από 1 Ιανουαρίου έως 30 Ιουνίου, σε σύγκριση με την αντίστοιχη περίοδο του 2025 και με τη βάση αναφοράς πέντε ετών. Το βασικό της συμπέρασμα είναι σαφές: η ελληνική αγορά πολυτελών ακινήτων έχει ξεπεράσει τη συγκράτηση του 2025, έχει απορροφήσει έναν πραγματικό γεωπολιτικό κλονισμό και λειτουργεί σημαντικά πάνω από τον μέσο όρο της τάσης.
Ζήτηση ύψους 6,11 δισεκατομμυρίων ευρώ — 19% πάνω από τον μέσο όρο
Εξίσου σημαντική με τον όγκο είναι και η ποιότητα. Η διάμεση αξία των ακινήτων ανά αίτημα μεταβλήθηκε από 2,30 εκατομμύρια ευρώ το 2025 σε 2,95 εκατομμύρια ευρώ το 2026 — μια αύξηση κατά 28 τοις εκατό — ενώ ο μέσος όρος αυξήθηκε από 5,12 εκατομμύρια ευρώ σε 5,89 εκατομμύρια ευρώ, το υψηλότερο επίπεδο ποιότητας στην ιστορία μας. Η ζήτηση έχει επανέλθει πιο έντονη, πιο θεσμική και πιο σταθερή από ό,τι σε οποιαδήποτε προηγούμενη περίοδο που έχουμε καταγράψει.
Ένα σοκ σαράντα ημερών, που απορροφήθηκε
Το πιο σημαντικό γεγονός του εξαμήνου ήταν η σύγκρουση με το Ιράν, η οποία προσέφερε στην αγορά ένα σπάνιο «φυσικό πείραμα» ανθεκτικότητας. Ο αριθμός των αιτημάτων μειώθηκε ελαφρώς για ακριβώς είκοσι ημέρες μετά την έναρξη των εχθροπραξιών τον Μάρτιο — ενώ, αξιοσημείωτα, η αξία του ενδιαφέροντος των αγοραστών συνέχισε να αυξάνεται κατά +36 τοις εκατό σε ετήσια βάση ακόμη και κατά τη διάρκεια αυτής της περιόδου, καθώς αυξήθηκε ο μέσος όρος του μεγέθους των αιτημάτων. Μέχρι τα μέσα Απριλίου, η ανάκαμψη ήταν αποφασιστική: το δεύτερο μισό του Απριλίου κατέγραψε αύξηση σχεδόν πενήντα τοις εκατό σε ετήσια βάση, και ο Ιούνιος έκλεισε το εξάμηνο με +64 τοις εκατό σε όρους αξίας.
Μια αγορά πολυτελών ακινήτων που αντιμετωπίζει ένα σημαντικό γεωπολιτικό γεγονός στην άμεση γειτονιά της με μια περίοδο διακοπής σαράντα ημερών και στη συνέχεια ξεπερνά τον ρυθμό που είχε πριν από το σοκ, συμπεριφέρεται σαν μια ώριμη θεσμική κατηγορία περιουσιακών στοιχείων. Αυτό είναι το προφίλ αντίδρασης των καθιερωμένων αγορών της Βόρειας Ευρώπης — και είναι πλέον το προφίλ αντίδρασης της Ελλάδας.
Οι Βρετανοί επέστρεψαν — και ο αριθμός των αγοραστών αυξάνεται
Η πιο έντονη μεταβολή στη σύνθεση των αγοραστών προήλθε από το Ηνωμένο Βασίλειο. Η ζήτηση από το Ηνωμένο Βασίλειο αυξήθηκε κατά 60 τοις εκατό σε ετήσια βάση, ανεβάζοντας το μερίδιο των Βρετανών στο 17,4 τοις εκατό του συνόλου των αιτημάτων — σαφώς πάνω από τον μακροπρόθεσμο μέσο όρο και η ισχυρότερη ανάκαμψη μεταξύ των πέντε μεγαλύτερων πηγών προέλευσης αγοραστών μας. Ο παράγοντας που το οδήγησε αυτό είναι διαρθρωτικός: μετά την κατάργηση του καθεστώτος «non-dom» στο Ηνωμένο Βασίλειο τον Απρίλιο του 2025, ο πλούτος μεταφέρεται εκτός Λονδίνου, και η Ελλάδα έχει αναδειχθεί ως μία από τις κύριες δικαιοδοσίες που επωφελούνται από αυτό. Οι αγοραστές που είναι κάτοικοι χωρίς μόνιμη κατοικία στο Ηνωμένο Βασίλειο — μια κατηγορία που δεν εμφανιζόταν καθόλου στα αρχεία μας πριν από το 2024 — συνέβαλαν κατά 29% στον όγκο των συναλλαγών μας το 2025, και το 53% αυτών των αγοραστών είναι Βρετανοί.
Οι Έλληνες αγοραστές, εν τω μεταξύ, παραμένουν το μεγαλύτερο εθνικό τμήμα με ποσοστό 18,8% των αιτημάτων — ένα γεγονός που έρχεται σε αντίθεση με την παραδοσιακή αντίληψη ότι τα ελληνικά ακίνητα πολυτελείας αποτελούν μια καθαρά εξαγωγική κατηγορία. Και η ευρωπαϊκή αγορά διευρύνεται ραγδαία: οι Κάτω Χώρες σημείωσαν αύξηση 199% σε ετήσια βάση, το Βέλγιο 101%, η Ισπανία 470% και η Νότια Αφρική — μια νέα είσοδος στις κορυφαίες χώρες προέλευσης — 264%.
Η κατηγορία των 5 εκατομμυρίων ευρώ και άνω αποτελεί τον πυρήνα του συνόλου
Τα ακίνητα αξίας άνω των 5 εκατομμυρίων ευρώ συνέβαλαν κατά 70 τοις εκατό στον συνολικό όγκο της ζήτησης κατά το πρώτο εξάμηνο — και το συγκεκριμένο τμήμα της αγοράς παρουσίασε αύξηση 45 τοις εκατό σε ετήσια βάση, περίπου δυόμισι φορές υψηλότερο ρυθμό από την κατηγορία κάτω των 2 εκατομμυρίων ευρώ. Αυτό το διαρθρωτικό κατώτατο όριο, το οποίο παραμένει σταθερό σε κάθε περίοδο που μετράμε, αποτελεί το καθοριστικό χαρακτηριστικό μιας ώριμης αγοράς πολυτελών ακινήτων: οι αγοραστές σε αυτό το εύρος τιμών είναι ουσιαστικά λιγότερο ευαίσθητοι στα επιτόκια, λιγότερο ευαίσθητοι στις μακροοικονομικές συνθήκες και λιγότερο ευαίσθητοι στους οικονομικούς κύκλους σε σύγκριση με την ευρύτερη αγορά.
Πειθαρχία στην τιμολόγηση: το πιο σαφές μήνυμα της αγοράς
Τα στοιχεία μας για τις ολοκληρωμένες πωλήσεις αποκαλύπτουν το πιο σημαντικό από λειτουργική άποψη εύρημα της έκθεσης. Ο διάμεσος χρόνος από τη δημοσίευση έως την υπογραφή της σύμβασης για όλες τις ολοκληρωμένες πωλήσεις μας ανέρχεται σε περίπου 238 ημέρες — οκτώ μήνες. Το 41% των πωλήσεων ολοκληρώνεται εντός έξι μηνών από τη δημοσίευση της αγγελίας. Το 39% απαιτεί περισσότερο από ένα έτος. Η διαφορά μεταξύ των δύο ομάδων οφείλεται, κατά κύριο λόγο, στην αρχική ζητούμενη τιμή.
Μεταξύ των ακινήτων που παρακολουθούμε τόσο για τις τιμές πώλησης του 2025 όσο και του 2026, το 72% των καταγεγραμμένων αναθεωρήσεων ήταν προς τα κάτω, με μέση μείωση περίπου 8% — σε όλες τις κατηγορίες, από κατοικίες κάτω των 2 εκατομμυρίων ευρώ έως ακίνητα αξίας άνω των 20 εκατομμυρίων ευρώ. Το μάθημα για τους πωλητές είναι αυτό που δηλώνουμε ξεκάθαρα στην έκθεση: ένα ακίνητο που διατίθεται σε «διερευνητική» τιμή για έξι ή δώδεκα μήνες καταγράφεται από την αγορά ως απούλητο, όχι ως υποτιμημένο. Η απόφαση για την τιμή κατά την καταχώριση αποτελεί την απόφαση τοποθέτησης για όλη τη διάρκεια του κύκλου εμπορίας.
Η Ριβιέρα της Αθήνας και μια χώρα που αναθεωρήθηκε
Η «Ριβιέρα της Αθήνας» συνεχίζει να καθορίζει τη δομική κατηγορία αυτού του κύκλου, με τις ενεργές αγγελίες πολυτελών ακινήτων να έχουν μέση τιμή περίπου 10.000 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, ενώ τα επώνυμα ακίνητα υπό κατασκευή ξεπερνούν σημαντικά αυτό το επίπεδο. Πρόκειται για το ταχύτερα αναπτυσσόμενο κανάλι ζήτησης στο πλαίσιο μέτρησής μας, καθώς και για το τμήμα της αγοράς που συνάδει περισσότερο με τη σύγχρονη μεσογειακή πλούσια πελατεία — οικογενειακά γραφεία του Κόλπου, θεσμικά κεφάλαια της Βόρειας Ευρώπης και επαγγελματίες του χρηματοοικονομικού τομέα με έδρα το Λονδίνο.
Όλα αυτά εξελίσσονται σε ένα μετασχηματισμένο θεσμικό πλαίσιο: πλήρης επενδυτική βαθμολογία για το δημόσιο χρέος από τους πέντε μεγάλους οίκους αξιολόγησης για πρώτη φορά από το 2010, μείωση του δείκτη χρέους προς ΑΕΠ κατά πενήντα ποσοστιαίες μονάδες από το υψηλότερο σημείο του, καθώς και ένα ώριμο πλαίσιο για τους μη μόνιμους κατοίκους που προσελκύει ροές μεταφοράς πλούτου. Η ελληνική αγορά ακινήτων ανταγωνίζεται πλέον για το παγκόσμιο θεσμικό κεφάλαιο σε ισότιμους όρους.
Μια ματιά στο δεύτερο μισό
Οι παράγοντες που παρακολουθούμε μέχρι τον Δεκέμβριο: ο ρυθμός παράδοσης των έργων επώνυμων συγκροτημάτων στην Αθηναϊκή Ριβιέρα, η πορεία της ζήτησης από τον Κόλπο μετά την ομαλοποίηση της κατάστασης, η συνεχιζόμενη ανάπτυξη του τομέα των μη μόνιμων κατοίκων, η πορεία των επιτοκίων της ΕΚΤ — και, πάνω απ’ όλα, η τιμολογιακή πειθαρχία, όπου η ικανότητα της αγοράς να απορροφήσει προϊόντα με ρεαλιστικές τιμές παραμένει πλήρως ανέπαφη, ενώ η υπομονή της απέναντι στις δοκιμαστικές τιμολογήσεις συνεχίζει να μειώνεται.
Η πλήρης έκθεση — που αποτελείται από δεκατρία κεφάλαια και καλύπτει τη ζήτηση, τις τιμές, την προέλευση των αγοραστών, τη διαδικασία μετατροπής και το μακροοικονομικό πλαίσιο — είναι διαθέσιμη εδώ: «Η κατάσταση της ελληνικής αγοράς πολυτελών ακινήτων, 1ο εξάμηνο 2026»