Κωνσταντίνος Αγγλούπας

Εννέα βήματα ελέγχου μετατρέπουν την αγορά ενός πολυτελούς ακινήτου στην Ελλάδα σε μια ομαλή και σωστά διαχειριζόμενη συναλλαγή, και κάθε ένα από αυτά ολοκληρώνεται πριν από την υπογραφή. Η εταιρεία « Greece Sotheby’s International Realty » καθοδηγεί τους διεθνείς αγοραστές σε αυτή τη διαδικασία από το 2016, ενώ ο παρακάτω οδηγός περιγράφει κάθε βήμα ελέγχου, ποιος το εκτελεί και τι επιβεβαιώνει, ώστε οι αγοραστές να προχωρήσουν στην αγορά έχοντας στα χέρια τους τον πλήρη φάκελο.

1. Νομιμότητα του σχεδιασμού: το κτίριο ανταποκρίνεται στην άδεια που έχει εκδοθεί

Ένας ανεξάρτητος πολιτικός μηχανικός συγκρίνει το κτίριο που βρίσκεται στο οικόπεδο —συμπεριλαμβανομένων πισινών, βεραντών, περιμετρικών τοίχων και βοηθητικών κτιρίων— με τα εγκεκριμένα σχέδια και εκδίδει το πιστοποιητικό νομιμότητας του πολεοδομικού σχεδίου. Κάθε μεταβίβαση συνοδεύεται από την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου. Οποιαδήποτε νομιμοποίηση βάσει του Νόμου 4495/2017 ολοκληρώνεται πριν από τη σύνταξη της πράξης μεταβίβασης, με το κόστος να αναγράφεται στην προκαταρκτική συμφωνία, ενώ ένα νομιμοποιημένο ακίνητο διευκολύνει επίσης τη χρηματοδότηση του αγοραστή, καθώς οι δανειστές παρέχουν δάνεια με βάση αυτό.

2. Καθαρός τίτλος ιδιοκτησίας: το μητρώο επιβεβαιώνει το δικαίωμα του πωλητή

Ο δικηγόρος του αγοραστή διεξάγει έρευνα στο Κτηματολόγιο και στο Ελληνικό Κτηματολόγιο για υποθήκες, προσημείωση, δουλείες και δικαστικές κατασχέσεις, και ανατρέχει στην αλυσίδα ιδιοκτησίας αρκετά πίσω στο χρόνο, ώστε να επιβεβαιώσει ότι ο πωλητής κατέχει το δικαίωμα που πωλείται, συμπεριλαμβανομένων των περιπτώσεων κληρονομιάς ή συνιδιοκτησίας. Κάθε υποθήκη και προσημείωση διαγράφεται πριν από τη μεταβίβαση, και ο συμβολαιογράφος συντάσσει την πράξη βάσει του φακέλου που καταρτίζουν οι δικηγόροι.

3. Κατηγοριοποίηση γης: επιβεβαιώνεται η επιτρεπόμενη χρήση του οικοπέδου

Ο χαρακτηρισμός των δασών, οι αποστάσεις από την ακτή, οι αρχαιολογικοί χώροι και οι περιοχές Natura 2000 καθορίζουν τι μπορεί να χτίσει, να επεκτείνει ή να διατηρήσει ο αγοραστής. Στα νησιά και στα αγροτικά οικόπεδα, ο δικηγόρος λαμβάνει πιστοποιητικό από τη Δασική Υπηρεσία που επιβεβαιώνει ότι το οικόπεδο δεν εμπίπτει στη δασική κατηγοριοποίηση και ελέγχει αν εκκρεμούν διαδικασίες χαρακτηρισμού. Για ακίνητα σε παραμεθόριες περιοχές, σύμφωνα με τον Νόμο 1892/1990, απαιτείται έγκριση από επιτροπή για αγοραστές από χώρες εκτός ΕΕ και ΕΟΧ, η οποία προσθέτει τρεις έως έξι μήνες στη διαδικασία και διεξάγεται παράλληλα με τη διαδικασία δέουσας επιμέλειας.

4. Εκπροσώπηση: ο δικηγόρος του αγοραστή

Ο αγοραστής ορίζει έναν δικηγόρο που εργάζεται αποκλειστικά για λογαριασμό του, ενώ ο συμβολαιογράφος ενεργεί εξίσου για λογαριασμό και των δύο μερών. Το μεσιτικό γραφείο αναλαμβάνει την εύρεση του ακινήτου, διεξάγει τις διαπραγματεύσεις και συντονίζει όλους τους επαγγελματίες με στόχο την ολοκλήρωση της συναλλαγής σε μία συγκεκριμένη ημερομηνία, ενώ ο έλεγχος του τίτλου ιδιοκτησίας και των πολεοδομικών πτυχών εναπόκειται στον δικηγόρο του αγοραστή. Για τους μη κατοίκους, μια συμβολαιογραφική πληρεξουσιότητα με αποστολή επιτρέπει στον εν λόγω δικηγόρο να υπογράψει την προκαταρκτική συμφωνία, να καταβάλει τον φόρο μεταβίβασης και να παραστεί κατά τη σύναψη της πράξης μεταβίβασης, οπότε αρκεί μία μόνο επίσκεψη για την επιλογή του ακινήτου. Η πλήρης διαδικασία περιγράφεται στο άρθρο «Τα νομικά βήματα για την αγορά ενός πολυτελούς ακινήτου στην Ελλάδα, από την προσφορά έως την καταχώριση του τίτλου ιδιοκτησίας».

5. Προϋπολογισμός: το συνολικό κόστος απόκτησης

Το συνολικό κόστος απόκτησης περιλαμβάνει την τιμή, τον φόρο μεταβίβασης ύψους 3,09% επί της υψηλότερης μεταξύ της τιμής και της αντικειμενικής αξίας, τα συμβολαιογραφικά έξοδα περίπου 1% έως 1,5% συν ΦΠΑ, την καταχώριση στο Κτηματολόγιο περίπου 0,5%, καθώς και τις αμοιβές του δικηγόρου και του μηχανικού. Οι νεόδμητες κατοικίες που πωλούνται κατά τη διάρκεια της αναστολής του ΦΠΑ, η οποία ισχύει επί του παρόντος έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026, υπόκεινται στο ίδιο ποσοστό 3,09% αντί του ΦΠΑ 24%. Η κυβέρνηση έχει ανακοινώσει συντελεστή 15% για αγοραστές από χώρες εκτός ΕΕ και ΕΟΧ, ο οποίος αναμένεται να τεθεί σε ισχύ από τα μέσα του 2027, μόλις ψηφιστεί ο σχετικός νόμος, ενώ για συμβόλαια που υπογράφονται πριν από την ημερομηνία έναρξης ισχύος του νόμου ισχύει ο τρέχων συντελεστής. Ένας γραπτός προϋπολογισμός κόστους από τον δικηγόρο, ο οποίος ζητείται πριν από την υποβολή της προσφοράς, καθορίζει το κόστος, συμπεριλαμβανομένου του ετήσιου ENFIA και του φόρου επί τυχόν εισοδημάτων από ενοίκια στην Ελλάδα.

6. Πρόγραμμα ενοικίασης: οι κανόνες ενοικίασης για τη συγκεκριμένη διεύθυνση

Η πρόβλεψη της απόδοσης βασίζεται στους κανόνες που ισχύουν για το συγκεκριμένο ακίνητο. Η βραχυπρόθεσμη μίσθωση λειτουργεί με αριθμό καταχώρισης (AMA) από τη φορολογική αρχή, ο οποίος αναγράφεται σε κάθε αγγελία, μαζί με ασφάλιση αστικής ευθύνης από αδειοδοτημένο ελληνικό ασφαλιστικό φορέα. Οι νέες εγγραφές έχουν ανασταλεί σε κορεσμένες κεντρικές περιοχές της Αθήνας και της Θεσσαλονίκης, ενώ η άδεια συνδέεται με τον ιδιοκτήτη, οπότε ο δικηγόρος επιβεβαιώνει την κατάσταση της άδειας κάθε διαμερίσματος πριν από την υποβολή της προσφοράς. Τα ακίνητα του προγράμματος «Golden Visa» εκμισθώνονται μακροπρόθεσμα, και τα εισοδήματα από ενοίκια στην Ελλάδα φορολογούνται σε κλίμακες από 15% έως 45%.

7. Πώληση επί σχεδίου: το ιστορικό του κατασκευαστή και μια σύμβαση που παρέχει προστασία

Η αγορά ακινήτου εκτός σχεδίου ακολουθεί το χρονοδιάγραμμα κατασκευής, με τμηματικές πληρωμές βάσει συμβολαιογραφικής προκαταρκτικής σύμβασης. Οι τραπεζικές εγγυήσεις για τις προκαταβολές δεν είναι συνηθισμένες στην ελληνική αγορά, οπότε το όνομα του κατασκευαστή και το ιστορικό των ολοκληρωμένων έργων του αποτελούν εγγύηση για τον αγοραστή. Ο δικηγόρος εξετάζει τα εταιρικά έγγραφα του κατασκευαστή, τα έργα που έχει παραδώσει και τη χρηματοδότησή του, ενώ οι αγοραστές επισκέπτονται τα ολοκληρωμένα έργα. Η σύμβαση περιλαμβάνει έγκυρη άδεια οικοδομής που έχει εκδοθεί για το συγκεκριμένο έργο πριν από την πρώτη πληρωμή, ημερομηνία ολοκλήρωσης με τελική προθεσμία και συμφωνημένες συνέπειες σε περίπτωση καθυστέρησης, καθώς και γραπτή περιγραφή των τελικών φινιρισμάτων.

8. Πληρωμή: σαφείς όροι και ένα έτοιμο αρχείο

Συνήθως καταβάλλεται προκαταβολή κράτησης ύψους 5% έως 10%, ενώ η προκαταρκτική σύμβαση καθορίζει τις συνέπειες σε περίπτωση αθέτησης: βάσει συμβολαιογραφικής προκαταρκτικής σύμβασης, η προκαταβολή καταπίπτει ή διπλασιάζεται. Η προκαταβολή καταβάλλεται μετά τον έλεγχο του τίτλου ιδιοκτησίας από τον δικηγόρο. Το συνολικό τίμημα καταβάλλεται μέσω ελληνικού τραπεζικού λογαριασμού με έμβασμα ή τραπεζική επιταγή, καθώς η πληρωμή ακινήτων σε μετρητά έχει απαγορευτεί από τον Δεκέμβριο του 2023. Οι αγοραστές που συγκεντρώνουν έγκαιρα τα αποδεικτικά στοιχεία για την προέλευση των κεφαλαίων τους, όπως συμβόλαια πώλησης και καταστάσεις λογαριασμών, εξασφαλίζουν τη διαθεσιμότητα της τράπεζας και του συμβολαιογράφου κατά την συμφωνημένη ημερομηνία. Οι τρόποι χρηματοδότησης συγκρίνονται στο άρθρο «Πώς να χρηματοδοτήσετε την αγορά βίλας στην Ελλάδα».

9. Τιμολόγηση και τόπος διαμονής: επιβεβαίωση συγκρίσιμων στοιχείων και ορίων

Οι συναλλαγές πολυτελών ακινήτων βασίζονται σε μικρό αριθμό συγκρίσιμων πωλήσεων, οπότε οι αγοραστές ζητούν πληροφορίες για πρόσφατες πωλήσεις στην ίδια περιοχή και στην ίδια τιμολογιακή κλίμακα, καθώς και αν υπάρχουν κατάλληλα ακίνητα που διατίθενται ιδιωτικά, καθώς αυτά δεν εμφανίζονται ποτέ στις διαδικτυακές πύλες. Για τους αγοραστές με «Χρυσή Βίζα», το κατώτατο όριο εξαρτάται από την τοποθεσία: από τον Μάρτιο του 2024, 800.000 ευρώ στην Αττική, τη Θεσσαλονίκη, τη Μύκονο, τη Σαντορίνη και τα νησιά με περισσότερους από 3.100 κατοίκους, και 400.000 ευρώ αλλού, για ακίνητο εμβαδού τουλάχιστον 120 τετραγωνικών μέτρων. Ο δικηγόρος του αγοραστή επιβεβαιώνει το ποσό που ισχύει την ημέρα της προσφοράς. Οι κανόνες επιλεξιμότητας αναλύονται στο άρθρο «Μπορούν οι αλλοδαποί να αγοράσουν ακίνητα στην Ελλάδα;» και το φορολογικό καθεστώς για τους νέους κατοίκους στην Ελλάδα στο άρθρο « Non-Dom ».

Πριν υπογράψετε: ο κατάλογος ελέγχου

Ο δικηγόρος διενεργεί τις έρευνες, ο συμβολαιογράφος συντάσσει την πράξη, ο πολιτικός μηχανικός πιστοποιεί το κτίριο και η μεσιτική εταιρεία συντονίζει όλα τα εμπλεκόμενα μέρη ώστε να ολοκληρωθεί η συναλλαγή σε μία συγκεκριμένη ημερομηνία.

  • Λήφθηκε το πιστοποιητικό σχεδιασμού και νομιμότητας του μηχανικού καθώς και η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου
  • Η έρευνα στο Κτηματολόγιο και στο Καταρτητήριο πραγματοποιήθηκε από τον δικηγόρο του αγοραστή, ενώ οι υποθήκες και οι προσημείωση έχουν διαγραφεί
  • Έχει εκδοθεί δασικό πιστοποιητικό και έχει ολοκληρωθεί ο έλεγχος της παραμεθόριας περιοχής, όπου απαιτείται για το συγκεκριμένο οικόπεδο
  • Υπάρχει πληρεξούσιο για αγοραστές που δεν είναι κάτοικοι της χώρας
  • Κατάλογος γραπτών εξόδων: φόρος μεταβίβασης, συμβολαιογράφος, καταχώριση, δικηγόρος, πολιτικός μηχανικός, ENFIA
  • Έλεγχος του προγράμματος ενοικίασης ως προς την καταχώριση, την ασφάλιση και τους τοπικούς κανονισμούς
  • Προπώληση: εξέταση του ιστορικού ολοκληρωμένων έργων του κατασκευαστή, άδεια οικοδομής, ημερομηνίες ολοκλήρωσης και τελικής προθεσμίας, συνημμένες τεχνικές προδιαγραφές
  • Το αρχείο προέλευσης κεφαλαίων είναι έτοιμο, η κατάθεση πραγματοποιήθηκε μετά τον έλεγχο του τίτλου ιδιοκτησίας
  • Το όριο για τη «Χρυσή Βίζα» επιβεβαιώνεται κατά την ημερομηνία υποβολής της προσφοράς, όπου ισχύει

Συχνές ερωτήσεις

Ποιοι είναι οι πιο σημαντικοί έλεγχοι κατά την αγορά πολυτελών ακινήτων στην Ελλάδα; Η νομιμότητα του σχεδιασμού, η καθαρότητα του τίτλου ιδιοκτησίας, η κατηγορία γης, η παρουσία δικηγόρου εκ μέρους του αγοραστή, ένας πλήρης προϋπολογισμός, οι κανόνες εκμίσθωσης, η συμβατική προστασία για ακίνητα υπό κατασκευή και οι σαφείς όροι πληρωμής. Ένας δικηγόρος, ένας μηχανικός και ένα γραπτό χρονοδιάγραμμα δαπανών ολοκληρώνουν κάθε έλεγχο πριν από τη σύναψη της πράξης μεταβίβασης.

Τι πρέπει να έχω ως προτεραιότητα όταν αγοράζω ακίνητο υψηλής κατηγορίας; Τον τίτλο ιδιοκτησίας, τη νομιμότητα του πολεοδομικού σχεδίου και τον γραπτό πίνακα κόστους, με αυτή τη σειρά, επειδή αυτά καθορίζουν αν μπορεί να υπογραφεί η πράξη μεταβίβασης και ποιο είναι το συνολικό κόστος του ακινήτου.

Πώς μπορώ να επιλέξω υποψήφιες επενδύσεις σε πολυτελή ακίνητα; Ξεκινήστε από τους κανόνες ενοικίασης και διαμονής για κάθε συγκεκριμένο ακίνητο και, στη συνέχεια, συγκρίνετε τις πρόσφατες πωλήσεις στην ίδια περιοχή και στην ίδια κατηγορία τιμών.

Διαφέρουν τα μεσιτικά γραφεία πολυτελών βιλών ως προς την ποιότητα των υπηρεσιών τους; Ναι. Οι αγοραστές συγκρίνουν τις πρόσφατες πωλήσεις στην περιοχή τους και στην αντίστοιχη κατηγορία τιμών, το σχέδιο προώθησης, την πρόσβαση σε ακίνητα που διατίθενται ιδιωτικά, καθώς και τον συγκεκριμένο μεσίτη που θα συντονίσει τους δικηγόρους, τον συμβολαιογράφο και τον πολιτικό μηχανικό.

Συνιστάται η αγορά βίλας «εκ των προτέρων» στην Ελλάδα; Αυτή η επιλογή ταιριάζει σε αγοραστές που επιλέγουν έναν κατασκευαστή με ισχυρό ιστορικό ολοκληρωμένων έργων και εξασφαλίζουν έγκυρη άδεια οικοδομής, μια τελική ημερομηνία ολοκλήρωσης και γραπτές προδιαγραφές πριν από την πρώτη πληρωμή.

Στοιχεία του Οκτωβρίου 2026. Ο παρών οδηγός αποτελεί γενικές κατευθυντήριες οδηγίες και δεν συνιστά νομική συμβουλή. Οι υποψήφιοι αγοραστές θα πρέπει να ζητούν επαγγελματική νομική συμβουλή από ένα αξιόπιστο ελληνικό δικηγορικό γραφείο πριν από οποιαδήποτε δέσμευση, ενώ ο δικηγόρος και ο συμβολαιογράφος του αγοραστή επιβεβαιώνουν κάθε βήμα.