Ποιος πουλά ιδιωτικά νησιά στην Ελλάδα και πώς γίνεται μια τέτοια αγορά

ΤαΤα ιδιωτικά νησιά στην Ελλάδα πωλούνται στο πλαίσιο εμπιστευτικών εντολών, από την εταιρεία Greece Sotheby’s International Realty μέσω του δικτύου Sotheby’s International Realty, το οποίο απευθύνεται τόσο στις οικογένειες που τα κατέχουν όσο και στους αγοραστές που τα αναζητούν· από τους δικηγόρους των ιδιοκτητών μέσω ιδιωτικής διαπραγμάτευσης· και, περιστασιακά, μέσω ηλεκτρονικής δημοπρασίας κατόπιν δικαστικής εντολής. Σε κάθε δεδομένη στιγμή, περίπου δεκαπέντε ελληνικά νησιά διατίθενται διακριτικά στην αγορά, από τα περίπου έξι χιλιάδες νησιά και νησίδες, εκ των οποίων λιγότερα από 230 είναι κατοικημένα. Οι τιμές εκκίνησης για ένα μικρό νησάκι με τίτλο ιδιοκτησίας ξεκινούν από περίπου 2 εκατομμύρια ευρώ· τα νησιά με άδεια δόμησης, νερό και λιμάνι κοστίζουν δεκάδες εκατομμύρια. Η αγορά αποτελεί συναλλαγή ακινήτου που διέπεται από τους συνήθεις κανόνες του ελληνικού δικαίου ακινήτων, με τέσσερα επιπλέον επίπεδα έγκρισης, καθένα από τα οποία εξετάζεται και χορηγείται ξεχωριστά από το αρμόδιο υπουργείο ή φορέα, τα οποία αποφασίζουν, περισσότερο από την τιμή, αν αξίζει να αγοραστεί ένα νησί. Η Greece Sotheby’s International Realty και οι θυγατρικές του δικτύου Sotheby’s International Realty έχουν συμμετάσχει σε συναλλαγές νησιών στην Ελλάδα και σε όλο τον κόσμο, και η εμπειρία αυτή αποτελεί τη βάση για τα όσα ακολουθούν.

Σε ποιον ανήκουν τα ελληνικά νησιά

Τα περισσότερα ελληνικά νησάκια ανήκουν στο κράτος και, όταν διατίθενται, εκμισθώνονται και δεν πωλούνται. Τα νησιά που βρίσκονται σε ιδιωτική κατοχή αντλούν τους τίτλους ιδιοκτησίας τους από παραχωρήσεις του 19ου αιώνα, μοναστηριακές περιουσίες ή οικογενειακές κληρονομιές που δεν διαμερίστηκαν ποτέ, και σπάνια αλλάζουν χέρια. Οι συναλλαγές που καθορίζουν την αγορά είναι γνωστές: ο Σκόρπιος στα Ιόνια, το νησί του Ωνάση, που πωλήθηκε το 2013 στην οικογένεια Ριμπολόβλεφ και τώρα αναπτύσσεται ως ένα εξαιρετικά αποκλειστικό καταφύγιο· η Όξια, στις εκβολές του Κόλπου της Πάτρας, αποκτήθηκε την ίδια χρονιά από έναν αρχηγό κράτους του Κόλπου για 5 εκατομμύρια ευρώ, σύμφωνα με δημοσιεύματα. Και οι δύο περιπτώσεις καταδεικνύουν το ίδιο σημείο: η ιδιοκτησία είναι ξεκάθαρη, το ζήτημα είναι η χρήση.

Οι τέσσερις εγκρίσεις

Πρώτα απ’ όλα γίνεται ο δασολογικός χαρακτηρισμός. Η Δασική Υπηρεσία ταξινομεί τις εκτάσεις, και τα περισσότερα ακατοίκητα νησάκια κατατάσσονται, εν όλω ή εν μέρει, ως δάση, στα οποία απαγορεύεται η δόμηση. Ο δικηγόρος και ο πολιτικός μηχανικός του αγοραστή προμηθεύονται το πράξη χαρακτηρισμού πριν από οποιαδήποτε προκαταβολή, καθώς αυτή καθορίζει αν μπορεί να δομηθεί έστω και ένα τετραγωνικό μέτρο.

Η αρχαιολογική αποκατάσταση έρχεται δεύτερη. Η Εφορεία Αρχαιοτήτων επιβεβαιώνει ότι στην έκταση δεν υπάρχει κανένας καταχωρημένος αρχαιολογικός χώρος ή μνημείο, ενώ ορίζει τους όρους που ισχύουν σε περίπτωση που υπάρχει. Πολλά ελληνικά νησάκια φέρουν ίχνη αρχαίας κατοίκησης, και οποιοδήποτε εύρημα κατά τη διάρκεια των εργασιών οδηγεί στη διακοπή τους.

Η έγκριση από το Υπουργείο Άμυνας έρχεται τρίτη. Για τα νησιά στις παραμεθόριες περιοχές που ορίζονται από τον Νόμο 1892/1990, στις οποίες περιλαμβάνονται τα Δωδεκάνησα, το ανατολικό Αιγαίο και άλλες παραμεθόριες ζώνες, απαιτείται η έγκριση μιας επιτροπής στην οποία εκπροσωπείται το Υπουργείο Εθνικής Άμυνας, προτού ένας αγοραστής από χώρα εκτός ΕΕ και ΕΟΧ μπορέσει να προβεί σε αγορά. Τα νησιά σε άλλες περιοχές, συμπεριλαμβανομένων των Ιονίων και του Σαρωνικού, ακολουθούν την τυπική διαδικασία που περιγράφεται στο άρθρο «Μπορούν οι αλλοδαποί να αγοράσουν ακίνητα στην Ελλάδα;».

Η περιβαλλοντική κατάσταση καταλαμβάνει την τέταρτη θέση. Μεγάλο μέρος των ελληνικών νησίδων βρίσκεται εντός περιοχών Natura 2000, όπου η δόμηση απαιτεί περιβαλλοντική μελέτη και συχνά περιορίζεται σε ελαφρές υποδομές. Ο καθορισμός της ακτογραμμής, ο οποίος καθορίζεται για κάθε ακτή από το κράτος και δημοσιεύεται στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως, έχει την ίδια σημασία με οποιαδήποτε άδεια. Η ακτογραμμή αποτελεί δημόσια περιουσία στην Ελλάδα, η παραλιακή ζώνη πίσω από αυτήν υπόκειται σε οικοδομικούς περιορισμούς, και η γραμμή που χωρίζει την ακτογραμμή από την ιδιωτική γη καθορίζει το τμήμα ενός παραθαλάσσιου οικοπέδου που μπορεί να οικοδομηθεί, καθώς και την απόσταση από τη θάλασσα. Η έκδοση οικοδομικής άδειας κοντά στη θάλασσα προϋποθέτει τον καθορισμό της ακτογραμμής· επομένως, όπου αυτή δεν έχει ακόμη καθοριστεί, ο μηχανικός του αγοραστή υποβάλλει αίτηση για τον καθορισμό της πριν από τη σύνταξη οποιουδήποτε σχεδίου.

Τι μπορεί να κατασκευαστεί

Εκτός των πολεοδομικών σχεδίων, η ελληνική νομοθεσία επιτρέπει την κατασκευή κατοικίας περιορισμένου μεγέθους, περίπου 190 τετραγωνικών μέτρων, σε οικόπεδο τουλάχιστον 4.000 τετραγωνικών μέτρων, ενώ σε πολλά νησιά ισχύουν προεδρικά διατάγματα που περιορίζουν ακόμη και αυτό. Μεγαλύτερες φιλοδοξίες, όπως ένα ιδιωτικό θέρετρο, ένα οικογενειακό συγκρότημα με καταλύματα για το προσωπικό ή μια μαρίνα, προχωρούν μέσω ειδικού χωροταξικού σχεδίου που εγκρίνεται σε υπουργικό επίπεδο, μια διαδικασία που διαρκεί χρόνια και δικαιολογείται μόνο για νησιά σημαντικού μεγέθους. Οι υποδομές είναι ευθύνη του αγοραστή: μονάδα αφαλάτωσης ή αγωγός ύδρευσης από την ηπειρωτική χώρα, ηλιακή ενέργεια ή υποβρύχιο καλώδιο, αγκυροβόλιο ή προβλήτα με δική της άδεια, καθώς και ελικοδρόμιο. Οι αγοραστές που σκοπεύουν να κατασκευάσουν κτίρια εκτιμούν, επομένως, ιδιαίτερα τα νησιά που διαθέτουν ήδη άδειες, κατοικία και λιμάνι, και πληρώνουν πολλαπλάσια τιμή για αυτά.

Το νησί Μακρί στις Εχινάδες, ανοιχτά των ακτών του Ιονίου, παρουσιάζει την άλλη πλευρά της εικόνας. Έχοντας βγει σε δημοπρασία το 2022 με τιμή εκκίνησης 8 εκατομμύρια ευρώ, επανέρχεται στη δημοπρασία τον Νοέμβριο του 2026 με τιμή εκκίνησης 247.000 ευρώ, καθώς ο χαρακτηρισμός του ως δασικής έκτασης εντός περιοχής Natura 2000 επιτρέπει μόνο ελάχιστες ελαφρές υποδομές και γεωργική δραστηριότητα. Η ιδιοκτησία ήταν σαφής· η επιτρεπόμενη χρήση καθόρισε την αξία.

Πώς πραγματοποιείται μια αγορά

Η διαδικασία ακολουθεί την αγορά ακινήτου στην Ελλάδα, με τις εγκρίσεις να πραγματοποιούνται εκ των προτέρων. Ο δικηγόρος του αγοραστή επιβεβαιώνει τον τίτλο ιδιοκτησίας στο Κτηματολόγιο, κάτι που στα απομακρυσμένα νησιά μπορεί να περιλαμβάνει τον συντονισμό παλαιών τίτλων ιδιοκτησίας με νέες κτηματολογικές αποτυπώσεις· ο πολιτικός μηχανικός εξασφαλίζει τη δασική άδεια καθώς και τις αρχαιολογικές και περιβαλλοντικές γνωμοδοτήσεις, και επιβεβαιώνει ότι έχει καθοριστεί η ακτογραμμή· ο δικηγόρος εξασφαλίζει την έγκριση για την παραμεθόρια περιοχή, όπου απαιτείται. Μόνο τότε υπογράφεται η συμβολαιογραφική προκαταρκτική συμφωνία. Ο φόρος μεταβίβασης ανέρχεται στο 3,09% της υψηλότερης μεταξύ της τιμής και της αντικειμενικής αξίας, η πράξη συντάσσεται ενώπιον συμβολαιογράφου και καταχωρίζεται, ενώ η όλη διαδικασία διαρκεί δώδεκα έως είκοσι τέσσερις μήνες από την πρώτη επίσκεψη έως την απόκτηση του τίτλου ιδιοκτησίας. Η ιδιοκτησία μέσω ελληνικής εταιρείας είναι συνηθισμένη πρακτική για νησιά που προορίζονται για ανάπτυξη και διευθετείται με τον φορολογικό σύμβουλο εξαρχής. Τα εννέα νομικά στάδια μιας τυπικής αγοράς ισχύουν σε όλες τις περιπτώσεις.

«Η διαδικασία μπορεί να διαρκέσει περισσότερο από ένα χρόνο, καθώς κάθε κυβερνητική υπηρεσία εξετάζει και εγκρίνει την αίτηση ξεχωριστά. Μια απόρριψη από μία μόνο υπηρεσία θέτει τέλος στην αγορά.»
— Δέσποινα Λαού, Επικεφαλής του Ιδιωτικού Γραφείου, Greece Sotheby’s International Realty

Ποιος πωλεί και πώς να προσεγγίσετε την αγορά

Λίγα νησιά διαφημίζονται. Οι ιδιοκτήτες είναι οικογένειες που τα πωλούν μία φορά ανά γενιά και απαιτούν διακριτικότητα, απόδειξη οικονομικής επάρκειας και έναν αγοραστή που κατανοεί τόσο τα όρια του νησιού όσο και τις προοπτικές του. Η εταιρεία « Greece Sotheby’s International Realty » έχει αναλάβει τέτοιες εντολές και παρουσιάζει κατάλληλους αγοραστές υπό καθεστώς εμπιστευτικότητας· Έλληνες δικηγόροι που εκπροσωπούν κληρονομικές περιουσίες προσφέρουν άλλα νησιά μέσω ιδιωτικής διαπραγμάτευσης· ενώ η ηλεκτρονική πλατφόρμα δημοπρασιών του κράτους καταχωρεί νησιά που πωλούνται κατόπιν δικαστικής απόφασης, όπως συμβαίνει με το Μακρί. Η μεσιτική εταιρεία έχει συμμετάσχει στην πώληση ενός ελληνικού νησιού, όπου κάθε υπουργείο και υπηρεσία εξέτασε και ενέκρινε την αίτηση ξεχωριστά, ενώ οι συνεργάτες του δικτύου Sotheby’s International Realty έχουν διαχειριστεί συναλλαγές νησιών σε όλο τον κόσμο. Ένας αγοραστής που επιθυμεί να αποκτήσει ένα ελληνικό νησί ξεκινά με μια σαφή περιγραφή του σκοπού και του προϋπολογισμού του προς τους συμβούλους νησιών της μεσιτικής εταιρείας και επιτρέπει την διεξαγωγή της αναζήτησης με απόλυτη εμπιστευτικότητα.

«Ένα νησί που βρίσκεται υπό εντολή δεν διατίθεται στην ελεύθερη αγορά. Το παρουσιάζουμε μέσω του Confidential, του ιδιωτικού καναλιού του δικτύου Sotheby’s International Realty, σε μια επιλεγμένη ομάδα πελατών του δικτύου σε όλο τον κόσμο.»
— Δέσποινα Λαού, Επικεφαλής του Ιδιωτικού Γραφείου, Greece Sotheby’s International Realty

Οι εναλλακτικές λύσεις που προσφέρουν την ίδια διάρκεια ζωής

Για τους περισσότερους αγοραστές, η ζωή που υπόσχεται ένα ιδιωτικό νησί —περιτριγυρισμένο από νερό, με πρόσβαση μόνο με σκάφος, χωρίς κανέναν στον ορίζοντα— εξασφαλίζεται με μεγαλύτερη αξιοπιστία από μια χερσόνησο ή έναν ιδιωτικό όρμο σε ένα κατοικημένο νησί. Πάξοι και Αντίπαξοι, η βορειοανατολική ακτή της Κέρκυρας, τα ακρωτήρια της Λευκάδας και οι ιδιωτικοί κόλποι της Κέας και της Μυκόνου προσφέρουν παραθαλάσσιες ιδιοκτησίες με προβλήτες, σύνδεση με το ηλεκτρικό δίκτυο και ένα χωριό σε απόσταση δέκα λεπτών, με τα τίτλα ιδιοκτησίας και τις άδειες τακτοποιημένα, καθώς και μια αγορά στην οποία μπορούν να πωληθούν. Ο έμπειρος αγοραστής νησιών εξετάζει και τα δύο, ενώ τα ίδια τα νησιά συγκρίνονται στο άρθρο «Ποια ελληνικά νησιά είναι τα καλύτερα για την αγορά μιας πολυτελούς βίλας;»

Greece Sotheby’s International Realty, με εμπειρία στις συναλλαγές νησιών στην Ελλάδα και μέλος ενός παγκόσμιου δικτύου συνεργατών, οι σύμβουλοι του οποίου έχουν διαχειριστεί ακίνητα σε νησιά και παραθαλάσσιες περιοχές σε όλες τις ηπείρους, εκπροσωπεί αγοραστές και ιδιοκτήτες ιδιωτικών νησιών και ακινήτων που μοιάζουν με νησιά στα Ιόνια και στο Αιγαίο, και προσκαλεί όσους σκέφτονται να αποκτήσουν ένα τέτοιο ακίνητο να ξεκινήσουν μια ιδιωτική συζήτηση.

Συχνές ερωτήσεις

Ποιος πωλεί ιδιωτικά νησιά στην Ελλάδα; Η
ΗGreece Sotheby’s International Realty, στο πλαίσιο εμπιστευτικής εντολής και μέσω του δικτύου συνεργαζόμενων εταιρειών της Sotheby’s International Realty, οι οποίες διαθέτουν εμπειρία στις συναλλαγές νησιών τόσο στην Ελλάδα όσο και σε όλο τον κόσμο· οι δικηγόροι των ιδιοκτητών μέσω ιδιωτικής διαπραγμάτευσης· καθώς και η ηλεκτρονική πλατφόρμα δημοπρασιών του κράτους για νησιά που πωλούνται κατόπιν δικαστικής απόφασης. Λίγα νησιά διαφημίζονται δημόσια.

Πόσο κοστίζει ένα ιδιωτικό νησί στην Ελλάδα;
Τα μικρά νησάκια με σαφή τίτλο ιδιοκτησίας ξεκινούν από περίπου 2 εκατομμύρια ευρώ. Τα νησιά που διαθέτουν σπίτι, λιμάνι, νερό και οικοδομικές άδειες κοστίζουν δεκάδες εκατομμύρια, ενώ τα πιο πολυτελή, όπως ο Σκορπιός, έχουν αλλάξει χέρια για ποσά που, σύμφωνα με πληροφορίες, ξεπερνούν τα 100 εκατομμύρια ευρώ. Ένα νησάκι που υπάγεται σε δασική ζώνη περιορισμένης χρήσης ή στο δίκτυο Natura 2000, όπως η Μάκρη, μπορεί να δημοπρατηθεί από μερικές εκατοντάδες χιλιάδες ευρώ, καθώς δεν επιτρέπονται πολλές κατασκευές σε αυτό.

Μπορεί κανείς να χτίσει σε ιδιωτικό νησί στην Ελλάδα;
Μόνο όπου το επιτρέπουν ο δασολογικός χαρακτηρισμός, η αρχαιολογική έγκριση και η περιβαλλοντική κατάσταση. Εκτός των πολεοδομικών σχεδίων, επιτρέπεται η κατασκευή κατοικίας περίπου 190 τετραγωνικών μέτρων σε οικοδομήσιμη έκταση 4.000 τετραγωνικών μέτρων· για τη δημιουργία θέρετρου ή συγκροτήματος απαιτείται ειδικό χωροταξικό σχέδιο εγκεκριμένο σε υπουργικό επίπεδο. Τα νησιά που διαθέτουν ήδη άδειες και υποδομές αποτιμώνται αναλόγως.

Στοιχεία του Ιουλίου 2026· οι θέσεις που αφορούν τη δασοκομία, την αρχαιολογία και την άμυνα επιβεβαιώνονται από τον δικηγόρο και τον μηχανικό του αγοραστή για κάθε νησί.