Ιδιωτικά νησιά στην Ελλάδα: Η Δέσποινα Λαού μιλά για τις πιο σπάνιες συναλλαγές στην αγορά ακινήτων

DΗ Espina Laou ηγείται του Private OfficeGreece Sotheby’s International Realty από το 2020. Υπό τη διεύθυνσή της, το γραφείο έχει πραγματοποιήσει πωλήσεις ύψους άνω των 290 εκατομμυρίων ευρώ έως τον Οκτώβριο του 2026, με ρεκόρ πωλήσεων μεταξύ άλλων στην Αθήνα, τη Μύκονο, την Κέρκυρα, την Κρήτη, τη Λευκάδα, τη Σκιάθο, τη Ρόδο και τους Παξούς, ενώ έχει αναλάβει εντολές για ιδιωτικά νησιά, στις οποίες βασίζεται ο παρών οδηγός.

Η αγορά ενός ιδιωτικού νησιού αποτελεί τη σπανιότερη συναλλαγή στον τομέα των ακινήτων στην Ελλάδα και συγκαταλέγεται μεταξύ των πιο ικανοποιητικών που μπορεί κανείς να πραγματοποιήσει. Η Ελλάδα διαθέτει περίπου έξι χιλιάδες νησιά και νησίδες, σύμφωνα με τα στοιχεία του Εθνικού Οργανισμού Τουρισμού· 227 είναι κατοικημένα, περίπου 150 βρίσκονται σε ιδιωτικά χέρια, ενώ μόνο ένας περιορισμένος αριθμός από αυτά διαθέτει τον τίτλο ιδιοκτησίας και τις απαραίτητες άδειες που επιτρέπουν την πώλησή τους. Από την εμπειρία μας, μια ολοκληρωμένη πώληση πραγματοποιείται μία φορά κάθε πέντε χρόνια, ή ακόμα πιο σπάνια.

Γιατί βγαίνουν στην αγορά τόσο λίγα νησιά;

Τα περισσότερα νησιά που βρίσκονται σε ιδιωτικά χέρια είναι περιουσιακά στοιχεία τα οποία ανήκουν στην ίδια οικογένεια εδώ και πολλές γενιές και έχουν ένα κύρος και μια συναισθηματική αξία που δεν μπορούν να εκτιμηθούν με χρήματα. Βγαίνουν στην αγορά μία φορά ανά γενιά, λόγω κληρονομιάς ή αλλαγής των συνθηκών. «Ορισμένοι ιδιοκτήτες και οικογένειες ενδιαφέρονται να διασφαλίσουν ότι ο νέος ιδιοκτήτης θα σέβεται την περιουσία και την κληρονομιά της, όπως έκαναν οι ίδιοι για δεκαετίες», λέει ο Λαού.

Συχνά απευθύνονται σε εμάς ιδιοκτήτες ιδιωτικών νησιών, ζητώντας τη γνώμη μας σχετικά με την αξία τους ή με σκοπό την πιθανή πώλησή τους. Η αρχική εκτίμηση βασίζεται σε μια σειρά βασικών ερωτημάτων που καθορίζουν την τρέχουσα κατάσταση του νησιού: το δικαίωμα ιδιοκτησίας, το οποίο συχνά βασίζεται σε τίτλους ιδιοκτησίας του 19ου αιώνα ή σε μοναστικές παραχωρήσεις που πρέπει να εναρμονιστούν με το Ελληνικό Κτηματολόγιο· τη δασική ταξινόμηση· την αρχαιολογική ζώνη, την ακτογραμμή ή τη ζώνη 200 μέτρων γύρω από έναν φάρο, οι οποίες εξαιρούνται από οποιαδήποτε μεταβίβαση βάσει της υπουργικής απόφασης του 2014 που εφαρμόζει τον νόμο· την περιοχή Natura 2000. Η τιμή είναι το άλλο ζήτημα. Οι ιδιοκτήτες συχνά διαμορφώνουν μια εικόνα για την αξία με βάση αγγελίες που κυκλοφορούν στο διαδίκτυο με φιλόδοξες τιμές, πολύ μακριά από το ποσό που θα μπορούσε να αποφέρει μια συναλλαγή. Τα συγκρίσιμα ακίνητα είναι λίγα, ωστόσο ένα νησί, όπως κάθε ακίνητο, έχει ένα λογικό εύρος τιμών, το οποίο καθορίζουμε με βάση την επιτρεπόμενη χρήση, τις υποδομές, την πρόσβαση και το πριμ σπανιότητας.

Ένα αρχείο, πολλές υπηρεσίες, ένα συντονισμένο χρονοδιάγραμμα

Η πώληση ενός ιδιωτικού νησιού εμπλέκει περισσότερες δημόσιες αρχές από οποιαδήποτε άλλη συναλλαγή ακινήτων στην Ελλάδα· οι ειδικοί της αγοράς υπολογίζουν ότι απαιτούνται τουλάχιστον 32 άδειες και εγκρίσεις από τέσσερα υπουργεία.

• Τίτλος: Το Ελληνικό Κτηματολόγιο και η Υπηρεσία Δημόσιας Περιουσίας.
• Χρήση γης: η Δασική Υπηρεσία, το Υπουργείο Περιβάλλοντος και η Υπηρεσία Φυσικού Περιβάλλοντος και Κλιματικής Αλλαγής, όσον αφορά μια περιοχή Natura 2000.
• Πολιτιστική κληρονομιά: η Εφορεία Αρχαιοτήτων στην ξηρά, η Εφορεία Υποβρύχιων Αρχαιοτήτων στη θάλασσα.
• Ασφάλεια: το Υπουργείο Εθνικής Άμυνας, η έγκριση του οποίου απαιτείται για κάθε αγορά νησιού στην Ελλάδα, σύμφωνα με το άρθρο 28 του νόμου 1892/1990, ανεξαρτήτως της εθνικότητας του αγοραστή, κατόπιν γνωμοδότησης του Γενικού Επιτελείου, της Αστυνομίας και της Εθνικής Υπηρεσίας Πληροφοριών.
• Η ακτή: η επιτροπή ακτογραμμής, η Αρχή Λιμένων, το Υπουργείο Ναυτιλίας και το Γενικό Επιτελείο του Πολεμικού Ναυτικού.
• Υποδομές: η Αρχή Πολιτικής Αεροπορίας για την κατασκευή ελικοδρομίου, η περιφερειακή διεύθυνση υδάτων για την αφαλάτωση, ο διανομέας ηλεκτρικής ενέργειας για την εγκατάσταση υποβρύχιου καλωδίου, η υπηρεσία πολεοδομίας για κάθε άδεια· σε περίπτωση τουριστικής χρήσης προστίθεται και το Υπουργείο Τουρισμού, ενώ ένα έργο μεγάλης κλίμακας απαιτεί ειδικό χωροταξικό σχέδιο που εγκρίνεται με προεδρικό διάταγμα.

Η διαδικασία αγοράς μπορεί να διαρκέσει αρκετό καιρό, σε πολλές περιπτώσεις πάνω από ένα έτος ή και περισσότερο. Καθ’ όλη τη διάρκειά της, παραμένουμε στο πλευρό των πελατών μας, φροντίζοντας ώστε κάθε μέρος να έχει σαφή εικόνα της τρέχουσας κατάστασης και η σχέση μεταξύ των δύο πλευρών να παραμένει η καλύτερη δυνατή. Μετά από πολλά χρόνια ιδιοκτησίας, η πλευρά του πωλητή εκπροσωπείται συχνά από διάφορα μέλη της ίδιας οικογένειας, γεγονός που καθιστά τον ρόλο μας ουσιαστικό τόσο στην κατανόηση της ανθρώπινης πλευράς της συναλλαγής όσο και της νομικής διαδικασίας. «Στο πλαίσιο της εντολής διπλής εκπροσώπησης, ενεργούμε τόσο για λογαριασμό του πωλητή όσο και του αγοραστή, και συντονιζόμαστε με κάθε δικηγόρο, μηχανικό και συμβολαιογράφο που εμπλέκεται στην υπόθεση. Ο ρόλος μας είναι να απορροφήσουμε το άγχος και να αποσαφηνίζουμε κάθε σταδιο της διαδικασίας, έτσι ώστε και τα δύο μέρη να ολοκληρώσουν τη συναλλαγή με τη σχέση τους να παραμένει άθικτη», λέει ο κ. Laou.

Νερό, ηλεκτρική ενέργεια και πρόσβαση: οι προϋποθέσεις

Η ύδρευση, η ηλεκτρική ενέργεια και η πρόσβαση από τη θάλασσα είναι οι τρεις προϋποθέσεις για τη διαβίωση σε ένα νησί, και το νερό είναι η πιο κρίσιμη. Μια πηγή που αξίζει να αξιοποιηθεί με γεώτρηση αποτελεί εξαίρεση σε ένα ελληνικό νησάκι, οπότε το νερό προέρχεται είτε από μονάδα αφαλάτωσης —η οποία απαιτεί ηλεκτρική ενέργεια, δικές της άδειες και τεχνικό σε κοντινή απόσταση—, είτε από υποθαλάσσιο αγωγό που συνδέεται με το πλησιέστερο δημοτικό δίκτυο —με άδεια θαλάσσιων έργων—, είτε από παραδόσεις με βυτιοφόρα σε δεξαμενές. Η ηλεκτρική ενέργεια ακολουθεί την ίδια λογική: ένα υποβρύχιο καλώδιο από το δίκτυο του διανομέα είναι η πιο δαπανηρή αλλά και η πιο αξιόπιστη λύση, ενώ οι ηλιακοί συλλέκτες, οι μπαταρίες και μια γεννήτρια για το χειμώνα πρέπει να διαστασιολογούνται τόσο για τις ανάγκες της μονάδας αφαλάτωσης όσο και για αυτές της κατοικίας. Μαζί καθορίζουν το μέγεθος της κατοικίας και ένα μεγάλο μέρος του προϋπολογισμού· ένα νησί που διαθέτει ήδη και τα δύο, μαζί με τις σχετικές άδειες, έχει μια προστιθέμενη αξία που αξίζει να πληρωθεί.

Η πρόσβαση αποτελεί την τρίτη προϋπόθεση. Ένα νησί πρέπει να προσφέρει άμεση πρόσβαση σε βαθιά νερά, για τη φορτηγίδα που μεταφέρει εξοπλισμό και υλικά, καθώς και συνθήκες στη θάλασσα που να το καθιστούν προσβάσιμο κατά το μεγαλύτερο μέρος του έτους. Η εγγύτητα στην ηπειρωτική χώρα ή σε ένα νησί με καλές συγκοινωνιακές συνδέσεις και λιμάνι είναι, επομένως, ουσιαστικής σημασίας: καθορίζει το κόστος κάθε παράδοσης, την εμβέλεια ενός αγωγού ή ενός καλωδίου, καθώς και τις ημέρες του έτους που η οικογένεια μπορεί να βρίσκεται εκεί. «Η πρόσβαση το χειμώνα έχει την ίδια σημασία με την πρόσβαση το καλοκαίρι. Ένα νησί στο οποίο μπορεί να φτάσει μια φορτηγίδα τον Φεβρουάριο μπορεί να κατοικηθεί και να συντηρηθεί όλο το χρόνο, και συμβουλεύουμε τον αγοραστή αναλόγως», λέει ο Λαού.

Πώς διαρθρώνεται η διαπραγμάτευση

Όπως σε κάθε συναλλαγή που εξαρτάται από εγκρίσεις των αρχών, η συμφωνία συντάσσεται με τρόπο που να τις προλαμβάνει: ένα συμβολαιογραφικό προσύμφωνο με προϋποθέσεις που συνδέονται με την απόφαση κάθε αρχής, μια προκαταβολή ανάλογη με τον κίνδυνο, καταληκτικές ημερομηνίες και μια δομή ιδιοκτησίας —συχνά μια ελληνική εταιρεία— που καθορίζεται εξ αρχής σε συνεννόηση με τον φορολογικό σύμβουλο (βλ. το καθεστώς « non-dom » της Ελλάδας). Ο φόρος μεταβίβασης ανέρχεται στο 3,09% της υψηλότερης μεταξύ της τιμής και της φορολογικής αξίας, ενώ ισχύουν τα εννέα νομικά στάδια μιας τυπικής αγοράς, όπως περιγράφονται στον οδηγό «Αγορά ακινήτου στην Ελλάδα». Από την πρώτη επίσκεψη έως την καταχώριση του τίτλου ιδιοκτησίας, το ρεαλιστικό χρονικό διάστημα κυμαίνεται από δώδεκα έως είκοσι τέσσερις μήνες ή και περισσότερο.

Η άποψη του « Private Office »

«Κάθε υπουργείο και υπηρεσία διενεργεί τη δική του εξέταση και κάθε έγκριση λαμβάνεται με τη σειρά, ενώ οι υποθέσεις που έχουμε χειριστεί αποδεικνύουν ότι ένας καλά προετοιμασμένος φάκελος προχωράει με σιγουριά σε όλες τα στάδια»
Δέσποινα Λαού, Διευθύντρια του Private Office, Greece Sotheby’s International Realty

Ποιοι αγοράζουν ιδιωτικά νησιά στην Ελλάδα

Η ζήτηση αυξάνεται και είναι σαφώς καθορισμένη. Λαμβάνουμε πάνω από εξήντα εκδηλώσεις ενδιαφέροντος ετησίως για την αγορά ιδιωτικού νησιού στην Ελλάδα, κυρίως από Family Offices, και οι περισσότερες από αυτές μας φτάνουν μέσω των γραφείων της Sotheby’s International Realty στη Νέα Υόρκη, το Μαϊάμι, το Λος Άντζελες, το Λονδίνο και τη Γενεύη. Οι υποψήφιοι αγοραστές είναι κυρίως Αμερικανοί, ακολουθούμενοι από Βρετανούς και Ελβετούς· η μέση ηλικία τους είναι 62 έτη, η εκτιμώμενη καθαρή περιουσία τους κυμαίνεται από 300 εκατομμύρια ευρώ έως αρκετά δισεκατομμύρια, ενώ ο κύριος λόγος για την αγορά είναι η παρακαταθήκη για τις επομένες γενιές της οικογένειας.

Τα ιδιωτικά νησιά σπάνια διατίθενται στο διαδίκτυο. Προχωράμε στην αξιολόγηση των υποψήφιων αγοραστών και στη συμπλήρωση ενός πλήρους φακέλου KYC (Know Your Client), όπως απαιτεί η ελληνική νομοθεσία, ο οποίος περιλαμβάνει την ταυτότητα του τελικού δικαιούχου, την προέλευση των κεφαλαίων και την απόδειξη της οικονομικής επάρκειας. «Η διακριτικότητα είναι το πρώτο πράγμα που μας ζητά ένας ιδιοκτήτης», λέει ο κ. Λαού. Η Greece Sotheby’s International Realty και το δίκτυο θυγατρικών της Sotheby’s International Realty έχουν συμμετάσχει σε συναλλαγές νησιών στην Ελλάδα και σε όλο τον κόσμο, ενώ ευκαιρίες εκτός αγοράς αυτού του είδους παρουσιάζονται μέσω του προγράμματος Confidential του δικτύου σε έναν πολύ επιλεκτικό κατάλογο πελατών. Οι αγοραστές από χώρες εκτός ΕΕ και ΕΟΧ θα βρουν εξηγήσεις για τον γενικό κανόνα που αφορά τις παραμεθόριες περιοχές στο άρθρο «Μπορούν οι αλλοδαποί να αγοράσουν ακίνητα στην Ελλάδα;»

Εναλλακτικές επιλογές για ιδιωτικά νησιά

Ένα ιδιωτικό νησί αποτελεί το απόλυτο «τρόπαιο» μεταξύ των ακινήτων. Για έναν αγοραστή που προτιμά να δράσει τώρα αντί να περιμένει μια σπάνια ευκαιρία, υπάρχουν και άλλα ακίνητα-«τρόπαια» που αξίζει να εξετάσει. Η ζωή που υπόσχεται ένα νησί μπορεί να προσφερθεί και από μια χερσόνησο ή έναν ιδιωτικό όρμο σε ένα κατοικημένο νησί, με ήδη εξασφαλισμένο τίτλο ιδιοκτησίας και υπάρχουσες υποδομές. Τα Παξά και η Αντίπαξος, η βορειοανατολική ακτή της Κέρκυρας, τα ακρωτήρια της Λευκάδας και οι ιδιωτικοί κόλποι της Κέας και της Μυκόνου προσφέρουν παραθαλάσσιες ιδιοκτησίες με προβλήτες, ηλεκτροδότηση και ένα χωριό σε απόσταση δέκα λεπτών. Τα νησιά συγκρίνονται στο άρθρο «Ποια ελληνικά νησιά είναι τα καλύτερα για την αγορά μιας πολυτελούς βίλας;», ενώ οι κατηγορίες τιμών για ακίνητα υψηλής αξίας και «τρόπαια» περιλαμβάνονται στις ενημερώσεις προορισμών του Intelligence Hub.

Το Private Office παρέχει συμβουλές σε ιδιοκτήτες και αγοραστές ιδιωτικών νησιών και νησιωτικών εκτάσεων στα Ιόνια και το Αιγαίο, από την αρχική ενημέρωση έως την καταχώριση του τίτλου ιδιοκτησίας. Είτε διαθέτετε ένα νησί που η οικογένειά σας θα μπορούσε να σκεφτεί να πουλήσει, είτε θέλετε να μάθετε μέσα σε λίγες εβδομάδες αν το νησί που έχετε στο μυαλό σας μπορεί να γίνει το νέο σας σπίτι, υποβάλετε μια ιδιωτική αίτηση.

Συχνές ερωτήσεις

Ποιοι αγοράζουν ιδιωτικά νησιά στην Ελλάδα;
Οικογένειες που τα κατέχουν εδώ και γενιές, μέσω ιδιωτικών συναλλαγών με τη μεσολάβηση μεσιτικού γραφείου που διαθέτει ευρεία δίκτυο και διακριτικότητα· μερικά από αυτά διατίθενται σε αναγκαστική δημοπρασία.

Έχει εμπλακεί η Greece Sotheby’s International Realty στην πώληση ενός ιδιωτικού νησιού;
Ναι. Έχουμε εμπλακεί στην ολοκληρωμένη πώληση ενός ιδιωτικού νησιού στην Ελλάδα, το όνομα του οποίου δεν αποκαλύπτεται για λόγους εμπιστευτικότητας, ενώ τα γραφεία του δικτύου Sotheby’s International Realty σε όλο τον κόσμο μεσολαβούν κάθε χρόνο σε σημαντικό αριθμό πωλήσεων «τρόπαιων», μεταξύ των οποίων και ιδιωτικά νησιά.

Μπορεί ένας αλλοδαπός να αγοράσει ένα ιδιωτικό νησί στην Ελλάδα;
Ναι. Κάθε αγορά νησιού, από αγοραστή οποιασδήποτε εθνικότητας, απαιτεί την έγκριση του Υπουργού Εθνικής Άμυνας· οι αγοραστές από χώρες εκτός ΕΕ και ΕΟΧ πρέπει να προσθέσουν επιπλέον έγγραφα στον φάκελο.

Ποιες είναι οι απαιτήσεις KYC και καταπολέμησης της νομιμοποίησης εσόδων από παράνομες δραστηριότητες;
Οι μεσίτες ακινήτων αποτελούν υπόχρεους φορείς βάσει του Νόμου 4557/2018 (ΦΕΚ Α’ 139), ο οποίος μεταφέρει στην εθνική νομοθεσία την Οδηγία (ΕΕ) 2015/849, όπως τροποποιήθηκε από τον Νόμο 4734/2020 (ΦΕΚ Α’ 196) για την Οδηγία (ΕΕ) 2018/843, για κάθε συναλλαγή ύψους 10.000 ευρώ ή περισσότερο, υπό την εποπτεία της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων. Πριν από την παρουσίαση ενός νησιού, ταυτοποιούμε και επαληθεύουμε τον αγοραστή και τον τελικό πραγματικό δικαιούχο, ο οποίος καταχωρίζεται επίσης στο Κεντρικό Μητρώο Πραγματικών Δικαιούχων, διαπιστώνουμε τον σκοπό της απόκτησης καθώς και την προέλευση και την απόδειξη των κεφαλαίων, και διατηρούμε τον φάκελο υπό συνεχή έλεγχο· ο συμβολαιογράφος και οι δικηγόροι εφαρμόζουν τον ίδιο νόμο κατά τη σύναψη της πράξης.

Μπορεί κανείς να χτίσει σε ιδιωτικό νησί στην Ελλάδα;
Σύμφωνα με τους όρους που έχουν καθοριστεί για το συγκεκριμένο νησί με προεδρικό διάταγμα ή ειδικό χωροταξικό σχέδιο· τα νησιά με έκταση μικρότερη των 1.000 στρεμμάτων περιορίζονται σε ήπιες χρήσεις βάσει του πλαισίου για τον τουρισμό του 2026, ενώ η ύδρευση, η ηλεκτροδότηση και η πρόσβαση στη θάλασσα καθορίζουν την αξία των αδειών.

Πόσος χρόνος χρειάζεται για την αγορά ενός ιδιωτικού νησιού;
Δώδεκα έως είκοσι τέσσερις μήνες ή και περισσότερο, από την πρώτη επίσκεψη έως την καταχώριση του τίτλου ιδιοκτησίας.

Στοιχεία του Νοεμβρίου 2026· τα στοιχεία που αφορούν τη δασοκομία, την αρχαιολογία, την άμυνα και το περιβάλλον επιβεβαιώνονται από τον δικηγόρο και τον μηχανικό του αγοραστή για κάθε νησί. Ο παρών οδηγός αποτελεί μέρος της σειράς «Οδηγοί για Αγοραστές» που εκδίδουμε.