Συμβουλές για τους αγοραστές

Αγορά ακινήτου στην Ελλάδα

Ο πλήρης οδηγός αγοράς ακινήτου για διεθνείς αγοραστές: κάθε στάδιο της αγοράς ενός ακινήτου στην Ελλάδα, οι εμπλεκόμενοι επαγγελματίες, τα απαιτούμενα έγγραφα και τα κόστη που πρέπει να αναμένετε. Δεν αντικαθιστά την ανεξάρτητη νομική, φορολογική ή τεχνική συμβουλή — σας προετοιμάζει ώστε να την αξιοποιήσετε σωστά.

  1. Καθορίστε τις απαιτήσεις και τη δομή

    Λίστα υποψήφιων τοποθεσιών, τύπος ακινήτου, προϋπολογισμός — και ο τρόπος με τον οποίο θα κατέχετε το ακίνητο. Η ατομική ιδιοκτησία, η ελληνική εταιρεία ή η αλλοδαπή εταιρεία έχουν ουσιαστικά διαφορετικές φορολογικές και κληρονομικές επιπτώσεις· ζητήστε συμβουλές σχετικά με τη δομή πριν «ερωτευτείτε» ένα σπίτι.

    Βασικά έγγραφα

    • Διαβατήριο
    • Αριθμός φορολογικού μητρώου (ΑΦΜ) — μπορεί να αποκτηθεί μέσω πληρεξούσιου

  2. Αναζήτηση και επισκέψεις

    Έρευνα αγοράς, πρόσβαση σε ακίνητα εκτός αγοράς και επισκέψεις. Στις περιορισμένες αγορές πολυτελών ακινήτων, τα καλύτερα ακίνητα συχνά πωλούνται διακριτικά· ένας ενημερωμένος σύμβουλος αναδεικνύει ό,τι δεν μπορούν να παρουσιάσουν οι διαδικτυακές πύλες.

  3. Προσφορά και επιστολή προθέσεων

    Οι όροι συμφωνούνται σε μια επιστολή προθέσεων: τιμή, χρονοδιάγραμμα, τι περιλαμβάνεται στη συναλλαγή και τυχόν προϋποθέσεις. Μια προκαταβολή κράτησης μπορεί να αποσύρει το ακίνητο από την αγορά κατά τη διάρκεια της διαδικασίας ελέγχου.

  4. Διορισμός της νομικής και τεχνικής ομάδας

    Ένας Έλληνας δικηγόρος με εξειδίκευση σε θέματα ακινήτων και ένας ανεξάρτητος μηχανικός. Και οι δύο εργάζονται για εσάς, όχι για τη συναλλαγή.

  5. Δέουσα επιμέλεια

    Έλεγχος τίτλου ιδιοκτησίας στο κτηματολόγιο και στο καταρτιζόμενο κτηματολόγιο, έλεγχος βαρών, συμμόρφωση με τους πολεοδομικούς κανονισμούς και τις οικοδομικές άδειες, κατάσταση δασικής και αρχαιολογικής προστασίας, ενεργειακό πιστοποιητικό και — για παλαιότερα ακίνητα — νομιμοποίηση τυχόν παράνομων εργασιών. Αυτό το στάδιο αποκλείει τις μη συμφέρουσες συναλλαγές· αυτός είναι ο ρόλος του.

    Βασικά έγγραφα

    • Τίτλοι ιδιοκτησίας
    • Απόσπασμα από το κτηματολόγιο
    • Άδειες οικοδομής
    • Ενεργειακό πιστοποιητικό

  6. Άνοιγμα τραπεζικού λογαριασμού στην Ελλάδα και μεταφορά κεφαλαίων

    Τα χρήματα πρέπει να καταβάλλονται μέσω του τραπεζικού συστήματος με τεκμηριωμένη προέλευση — η Ελλάδα εφαρμόζει αυστηρά τους κανόνες της ΕΕ για την καταπολέμηση της νομιμοποίησης εσόδων από παράνομες δραστηριότητες. Φυλάξτε τα σχετικά έγγραφα: αυτά αποδεικνύουν επίσης την προέλευση των χρημάτων για φορολογικούς σκοπούς.

  7. Συμβολαιογραφική πράξη και ολοκλήρωση

    Η σύμβαση αγοράς συντάσσεται ενώπιον συμβολαιογράφου — ενός δημόσιου λειτουργού που πιστοποιεί τη συναλλαγή. Ο φόρος μεταβίβασης καταβάλλεται πριν από την υπογραφή· στη συνέχεια, η πράξη καταχωρίζεται στο κτηματολόγιο, γεγονός που οριστικοποιεί την ιδιοκτησία σας.

  8. Μετά την ολοκλήρωση

    Μεταβιβάσεις υπηρεσιών κοινής ωφέλειας, ασφάλιση, διαχείριση ακινήτων και η ετήσια φορολογική σας κατάσταση στην Ελλάδα (φόρος ακινήτων ENFIA, φόρος εισοδήματος σε περίπτωση εκμίσθωσης). Εάν η αγορά πληροί τις προϋποθέσεις για τη χορήγηση «Χρυσής Βίζας», μπορεί πλέον να υποβληθεί η αίτηση για άδεια διαμονής.

Κόστος αγοράς

Θέμα Τυπικό Σημειώσεις
Φόρος μεταβίβασης 3,09%† της φορολογητέας αξίας — ακίνητα προς μεταπώληση
ΦΠΑ στις νέες κατασκευές 24%† το καθεστώς αναστολής που εφαρμόζεται τα τελευταία χρόνια — επαλήθευση της τρέχουσας κατάστασης
Συμβολαιογράφος ≈0,8-1,2%† συν τα έξοδα εγγραφής
Νομικά έξοδα ≈1-2%† εξαρτώμενο από το πεδίο εφαρμογής
Κτηματολόγιο ≈0,5%†

† Ενδεικτικά εύρη αμοιβών επαγγελματιών· πριν καταρτίσετε τον προϋπολογισμό σας, επιβεβαιώστε τις τρέχουσες τιμές και τη φορολογική μεταχείριση με τους συμβούλους σας.