Αγορά ακινήτου στην Ελλάδα

Καθορίστε τις απαιτήσεις και τη δομή

Λίστα υποψήφιων τοποθεσιών, τύπος ακινήτου, προϋπολογισμός — και ο τρόπος με τον οποίο θα κατέχετε το ακίνητο. Η ατομική ιδιοκτησία, η ελληνική νομική οντότητα ή η αλλοδαπή νομική οντότητα έχουν ουσιαστικά διαφορετικές φορολογικές και κληρονομικές επιπτώσεις· ζητήστε συμβουλές σχετικά με τη δομή της συναλλαγής πριν «ερωτευτείτε» ένα σπίτι. Οι πολίτες της ΕΕ και του ΕΟΧ μπορούν να αγοράσουν ακίνητα οπουδήποτε στην Ελλάδα. Οι πολίτες χωρών εκτός ΕΕ μπορούν να αγοράζουν ελεύθερα στην Αττική, τις Κυκλάδες, τα Ιόνια νησιά, τη Θεσσαλονίκη και το μεγαλύτερο μέρος της Κρήτης, ενώ χρειάζονται άδεια από το Υπουργείο Άμυνας μόνο σε παραμεθόριες περιοχές, όπως τα Δωδεκάνησα και το ανατολικό Αιγαίο, η οποία χορηγείται συνήθως και απαιτεί επιπλέον χρόνο τριών έως έξι μηνών.

Βασικά έγγραφα

• Διαβατήριο
• Αριθμός φορολογικού μητρώου (ΑΦΜ) — μπορεί να αποκτηθεί μέσω πληρεξούσιου

Αναζήτηση και επισκέψεις

Έρευνα αγοράς, πρόσβαση σε ακίνητα εκτός αγοράς και επισκέψεις. Στις περιορισμένες αγορές πολυτελών ακινήτων, τα καλύτερα ακίνητα συχνά πωλούνται διακριτικά· ένας ενημερωμένος σύμβουλος αναδεικνύει ό,τι δεν μπορούν να παρουσιάσουν οι διαδικτυακές πύλες.

Προσφορά και επιστολή προθέσεων

Οι όροι συμφωνούνται σε μια επιστολή προθέσεων: τιμή, χρονοδιάγραμμα, τι περιλαμβάνεται στη συναλλαγή και τυχόν προϋποθέσεις. Μια προκαταβολή κράτησης μπορεί να αποσύρει το ακίνητο από την αγορά κατά τη διάρκεια της διαδικασίας ελέγχου.

Διορισμός της νομικής και τεχνικής ομάδας

Ένας Έλληνας δικηγόρος με εξειδίκευση σε θέματα ακινήτων και ένας ανεξάρτητος μηχανικός. Και οι δύο εργάζονται για εσάς, όχι για τη συναλλαγή. Βάσει πληρεξουσιότητας, ο δικηγόρος λαμβάνει τον αριθμό φορολογικού μητρώου σας (ΑΦΜ, σε διάστημα από μία ημέρα έως δύο εβδομάδες), ανοίγει τον τραπεζικό λογαριασμό και υπογράφει εκ μέρους σας, ώστε η αγορά να ολοκληρωθεί χωρίς να χρειαστεί να ταξιδέψετε ξανά στην Ελλάδα. Οι μη κάτοικοι ορίζουν επίσης έναν Έλληνα φορολογικό εκπρόσωπο.

Δέουσα επιμέλεια

Δύο έως τέσσερις εβδομάδες. Έλεγχος του τίτλου ιδιοκτησίας μέχρι τη ρίζα στο κτηματολόγιο και το καταρτιζόμενο κτηματολόγιο, έλεγχος βαρών, συμμόρφωση με τους πολεοδομικούς κανονισμούς και τις οικοδομικές άδειες, κατάσταση δασικής και αρχαιολογικής προστασίας, ενεργειακό πιστοποιητικό και — για παλαιότερα ακίνητα — νομιμοποίηση τυχόν παράνομων εργασιών, τις οποίες ολοκληρώνει ο πωλητής πριν από τη σύναψη της σύμβασης μεταβίβασης και το κόστος των οποίων έχει ήδη υπολογιστεί στη διαπραγμάτευση. Αυτό το στάδιο αποκλείει τις κακές συμφωνίες· αυτός είναι ο ρόλος του.

Βασικά έγγραφα

• Τίτλοι ιδιοκτησίας
• Απόσπασμα από το κτηματολόγιο
• Άδειες οικοδομής
• Ενεργειακό πιστοποιητικό

Άνοιγμα τραπεζικού λογαριασμού στην Ελλάδα και μεταφορά κεφαλαίων

Δύο έως έξι εβδομάδες, ανάλογα με τον έλεγχο συμμόρφωσης της τράπεζας, οπότε ανοίξτε τον λογαριασμό παράλληλα με την αναζήτηση. Τα χρήματα πρέπει να κατατεθούν μέσω του τραπεζικού συστήματος με τεκμηριωμένη προέλευση — η Ελλάδα εφαρμόζει αυστηρά τους κανόνες της ΕΕ για την καταπολέμηση της νομιμοποίησης εσόδων από παράνομες δραστηριότητες. Φυλάξτε τα σχετικά έγγραφα: αυτά αποδεικνύουν επίσης την προέλευση των χρημάτων για φορολογικούς σκοπούς.

Συμβολαιογραφική πράξη και ολοκλήρωση

Η σύμβαση αγοράς συντάσσεται ενώπιον συμβολαιογράφου — δημόσιου λειτουργού που πιστοποιεί τη συναλλαγή. Ο αγοραστής καταβάλλει τον φόρο μεταβίβασης ύψους 3,09% πριν από την υπογραφή, υπολογιζόμενο επί της υψηλότερης μεταξύ της τιμής της σύμβασης και της αντικειμενικής (ζωνικής) αξίας· στη συνέχεια, η πράξη καταχωρίζεται στο κτηματολόγιο και στο κτηματολογικό μητρώο, γεγονός που οριστικοποιεί την ιδιοκτησία σας εντός λίγων ημερών. Συνήθως, το συνολικό χρονικό διάστημα από την αποδοχή της προσφοράς έως την καταχώριση του τίτλου ιδιοκτησίας είναι έξι έως δώδεκα εβδομάδες.

Μετά την ολοκλήρωση

Οι λογαριασμοί κοινής ωφέλειας, η ασφάλιση και η διαχείριση του ακινήτου μεταβιβάζονται στο όνομά σας. Ο ENFIA, ο ετήσιος φόρος ακίνητης περιουσίας, επιβάλλεται στον ιδιοκτήτη την 1η Ιανουαρίου· για μια παραθαλάσσια βίλα 150 m², ο φόρος κυμαίνεται συνήθως μεταξύ 600 και 1.500 ευρώ ετησίως. Τα έσοδα από ενοίκια φορολογούνται με συντελεστή 15% έως 12.000 €, 25% έως 24.000 €, 35% έως 35.000 € και 45% για ποσά άνω των 35.000 €. Ο φόρος κεφαλαιουχικών κερδών από πωλήσεις φυσικών προσώπων έχει ανασταλεί έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026. Μια αγορά που πληροί τις προϋποθέσεις δίνει τη δυνατότητα υποβολής αίτησης για τη «Χρυσή Βίζα» και ικανοποιεί το κριτήριο επένδυσης των 500.000 ευρώ του καθεστώτος Non Dom: ένα κατ’ αποκοπή ποσό 100.000 ευρώ ετησίως επί των εισοδημάτων από το εξωτερικό για έως και 15 έτη.